Справочник назначения объектов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Справочник назначения объектов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Оформление условия о целях аренды

2. Классификация по типам разрешенного использования

3. Как выбрать производственное помещение

4. Категории функциональной пожарной опасности

5. Жилое и нежилое помещение

6. Помещение как объект аренды

7. Основные требования к жилому помещению

8. Отличительные характеристики помещений

9. Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

10. Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

11. Определение понятия «помещение»

12. Разделение на вспомогательные и основные

И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.

Оформление условия о целях аренды

Еще раз повторимся, что целевое назначение сдаваемого помещения устанавливается участниками сделки. При этом есть несколько вариантов:

Сторонам не принципиально, для каких именно целей сдается помещение, главное, чтобы оно не использовалось для проживания. Тогда в условиях договора может быть прописано кратко: «Передается в аренду нежилое помещение».
Стороны указывают цель использования в виде общего определения. Например, административное, торговое, производственное.
Арендодатель сдает помещение по узкоспециализированному назначению. Такая ситуация часто встречается при аренде муниципального и государственного имущества. При этом в договоре может быть указано, что объект сдается не просто под магазин, а, например, под продуктовый магазин.

Начнём с определения. Если коротко, к нежилой недвижимости относятся все объекты, не предназначенные для жизни людей — вместо этого их можно использовать практически в любых других целях. С юридической точки зрения, у нежилых объектов есть несколько характеристик:

Чёткие границы, которые изолируют объект от окружения: стены, пол и потолок.

Недвижимый характер объекта: он находится в составе жилого или нежилого здания, его можно зарегистрировать на конкретной земельной территории и нельзя переместить.

Наличие входа. Тут всё просто: в помещение можно попасть, равно как и выйти из него.

Нежилой фонд. Объект не предназначен для жизни людей, его можно использовать только в торговых, общественных, производственных или административных целях.

Важно понимать разницу между нежилыми помещениями и объектами общего пользования. Возьмём стандартный жилой дом: подъезды в нём — это общее имущество, а вот места под ритейл на первом этаже — нежилые помещения с коммерческим назначением.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

Офисное.
Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ. Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив).
Торговая площадь.
Может применяться для торговли, а размещаться в ТРК или в жилом здании. Не всегда имеет капитальные стены, но наличие базовых коммуникаций неподалёку от такой площади обязательно. Они могут быть рассчитаны на небольшое число торговых площадок.
Универсальное помещение.
Оно подходит для разных видов деятельности (офис, кабинет по предоставлению медицинских услуг, спортивный клуб, солярий, кабинет мастера маникюра, рабочее место мастера по шугарингу). Помещение обособленное, у него есть отдельный вход и капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Также оно должно иметь свои коммуникации, а находиться может в торговом центре или жилом объекте.
Склад.
Он может иметь место в административном здании или в спортивном комплекте. Ему характерны капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций при этом не обязательно, ведь его зачастую используют для хранения продукции или техники.

Как выбрать производственное помещение

Чем больше запросов, тем сложнее найти помещение, которое будет отвечать на все требования. Конечно, только время и опыт может пойти на пользу, но, если у вас немного ресурсов для ожидания, лучше разобрать предложенный вариант по всем критериям.

Цена – основной показатель в выборе. Слишком завышенная требует больших затрат, небольшая – наоборот, вызывает подозрение и недоверие. Но не забывайте: то, что вы вложите в аренду, потом скажется на эффективности бизнеса и работоспособности;
Местоположение – выгодным вариантом станет аренда помещения на окраине города. Только обязательно с проездными путями для транспорта, площадок для выгрузки и погрузки товара. Помните о клиентах. Необходимо продумать удобные способы, чтобы забрать приобретенное;
Не менее важной частью выбора является техническое оснащение арендованного помещения – к проверке стоит подойти внимательно: электропроводка, водоотведение и газ; наличие крепежных элементов, дверей и перегородок; системы безопасности и разрешение на их использование;
Стоит обратить внимание на договор. Поговорите с арендодателем о пунктах, которые входят в стоимость. Попросите документы собственности на помещение и обговорите расходы, которые дозволено совершать организации. Чтобы договор вступил в силу, необходимо договориться о форме и размере оплаты, зафиксировать свои действия соглашением. Так у вас будет гарантия, если вдруг появятся “случайные” изменения в арендной плате.

Будьте бдительны, изучите арендодателя, вы должны полностью ему доверять. Между вами должно быть взаимопонимание. Если что-то смущает, то лучше продолжить поиски дальше. Весь алгоритм выбора начинается с личного контакта. Можно сразу заметить: мошенники перед вами или серьезные, надежные люди.

Категории функциональной пожарной опасности

Рассмотрим к какому классу по функциональной пожарной опасности относятся театры, школы, больницы, ж/д вокзалы и другие заведения. Сколько всего выделяют классов.

1 класс – сюда входят строения жилого назначения. Они эксплуатируются на постоянной основе и должны быть оснащены несколькими самостоятельными вариантами путей эвакуации. Кроме этого, такие объекты следует оборудовать различными противопожарными преградами. Для сооружений данной группы свойственно наличие комнат для отдыха и сна. К «Ф1» относятся строения, где проживают люди (временно, постоянно), а они подразделяются на:

Ф 1.1 – учреждения для людей с ограниченными возможностями и детей дошкольного возраста (детдома, больницы, детские садики)
Ф 1.2 – учреждения, с временным нахождением людей (отели, санатории, общежития для рабочих и студентов)
Ф 1.3 – многоквартирные строения (многоэтажки)
Ф 1.4 – индивидуальное жилищное строение

2 класс (Ф2) – заведения с высоким уровнем проходимости/посещаемости, различные зрелищные организации, которые предоставляют свои услуги на открытых и закрытых пространствах. К этой группе относятся:

Ф 2.1 – строения, где присутствуют сидячие места для отдыха (библиотеки, цирки, концертные залы и т.д.)
Ф 2.2 – музеи, различные школы танцев, сооружения, где организуют выставочные мероприятия, ярмарки
Ф 2.3 – аналогичны с Ф 2.1, но, программы проводятся на открытых площадках (стадионы)
Ф 2.4 — схожи с Ф 2.2, но, предусмотрены программы, проходящие на открытых площадках

Жилое и нежилое помещение

К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ).

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Понятия нежилого помещения законодательство не содержит. Вместе с тем, исходя из определения жилого помещения, под нежилым помещением следует понимать помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме… (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).

Помещение как объект аренды

В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. Из ст. 650 ГК РФ следует, что предмет договора аренды нежилого помещения это передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Для того чтобы четко определить объект, следует воспользоваться сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, которые представляются в виде выписки. И уже на этой стадии мы первый раз определяем целевое назначение помещения с помощью дифференциации объектов на жилые, т. е. пригодные для постоянного проживания людей, и нежилые, т. е. не предназначенные для непрерывного нахождения в них граждан (подп. 10 п. 5 ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основные требования к жилому помещению

Правительством РФ в 2006г. (ред. от 28. 02. 2021г.) принято постановление N47, в котором прописаны все требования к помещению, являющемуся жилым.

Основные положения данного постановления:

Жилое помещение должно находиться в здании, которое расположено в жилой зоне.
Состояние несущих и ограждающих конструкций в жилом помещении, а также находящихся в составе общих элементов недвижимости собственников должно быть работоспособным и отвечать нормам эксплуатации. Они не должны иметь повреждений либо разрушений, которые приводят к образованию деформаций и трещин, снижающих общую несущую способность конструкции.
Обустройство жилого помещения должно предупреждать риск травмирования жильцов при движении по нему либо вокруг него.
Обязательно наличие в таком помещении инженерных систем: электроосвещения, хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, отопления и вентиляции, водоотведения, газоснабжения. В помещениях, располагающихся в поселении с отсутствующими централизованными инженерными сетями, может отсутствовать водопровод и канализационные уборные.
Инженерным системам (вентиляции, отоплению, водоснабжению, водоотведению, лифтам и т. д.), оборудованию и механизмам, которые располагаются в строении с жилыми помещениями, либо присутствуют в составе общего имущества в многоквартирных домах, необходимо отвечать всем санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности. Вентиляционные системы в жилых помещениях не должны допускать движение воздуха по квартирам напрямую и между кухней и санитарным узлом.
Кроме того, все инженерные системы должны быть смонтированы согласно требованиям безопасности, которые устанавливаются соответствующими нормативно-правовыми актами, а также заводскими инструкциями изготовителей. Требуется строгое соответствие гигиеническим нормативам, среди которых допустимый уровень шумов и вибраций, создаваемых данными системами.
Конструкции, находящиеся снаружи жилого помещения и ограждающие его, которые включаются в совместное имущество жильцов многоквартирного дома, должны быть с теплоизоляцией. Это необходимо для того, чтобы в холодные периоды года поддерживалась установленная нормативными актами относительная температура и влажность в помещениях. Благодаря этому предотвращается накопление избыточной влаги и конденсата в конструкции здания.
Жилое помещение должно быть защищено от воды из внешней среды (талой, дождевой, грунтовой).
В здании с жилыми помещениями, этажность которого выше пяти, обязательно наличие подъемного механизма – лифта.
Пол в жилом помещении должен быть выше уровня земли. Недопустимо размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах.
Запрещено размещать уборную, ванную и кухню над жилыми комнатами. Позволяется расположение кухни над уборной или ванной комнатами в случае наличия двух уровней в жилом доме (квартире).
В каждой комнате жилого помещения обязательно наличие естественного освещения. Не обязательно оно в помещениях, используемых как вспомогательное (коридор, вестибюль, холл, санитарный узел, ванная комната, кладовые и др.).
Кроме вышеописанных требований к помещениям, используемых для проживания людей, существует множество актов, устанавливающих предельные нормы по электромагнитному излучению, переменному электрическому полю, мощности дозы облучения, концентрации веществ, причиняющих вред здоровью жильцов и т. д.

Отличительные характеристики помещений

Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.

Нежилая	Жилая
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично	Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество	Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация
Допустимо применение для получения прибыли	Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета
Нельзя регистрировать граждан	Прописка граждан разрешена

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

По форме собственности	По отраслевой принадлежности	По степени готовности к эксплуатации	По целевому назначению
Частные	Промышленные	Введенные в эксплуатацию	Жилые
Государственные	Строительные	Незавершенное строительство	Коммерческие
Коллективные	Культурно-бытовые	Требующие реконструкции	Муниципальные
Общественных организаций	Жилищно-коммунальные	Не введенные в эксплуатацию	Специальные

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Определение понятия «помещение»

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Первоначально определение понятия «помещение» было дано в ныне утратившем силу Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»:

помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ).

Следует отметить, что такое определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Несмотря на это обстоятельство определение, которое было дано в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», наиболее полно и правильно отражало понятие помещения и оно по смыслу подходит не только к помещениям, расположенным в жилых домах, но и ко всем иным помещениям.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем его применение для официального толкования понятия помещения или для использования как законодательства, применяемого по аналогии, более недопустимо.

Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
Обязательно наличие входа в такое строение.
Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).