Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продавец может подтвердить владение недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Что нужно знать о подаче декларации в ФНС после продажи квартиры?
-
Подавайте декларацию на сайте ФНС, если продали недвижимость, которой владели менее трех лет.
-
Заполните необходимые разделы и приложения.
-
Выберите способ оплаты налога: имущественный вычет или уменьшение суммы налога за счет расходов.
-
Из документов приложите копию договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи собственности и платежные реквизиты.
-
Если владеете несколькими квартирами и одну из них продаете менее чем через пять лет после покупки, тоже придется подавать декларацию.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Срок получения вычета
Обратиться за получением налогового вычета при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Сумма налогового вычета не может превышать уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ.
Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя. Ограничений по срокам получения вычета нет: если вы приобрели жилье в прошлом году, но не оформили вычет сразу, сделать это можно сейчас, и через десять лет, и через 20 лет после покупки квартиры. Но стоить помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.
Примеры
Новостройку оплатили в 2016 году, а право собственности на нее оформили только в 2018-м. Право на вычет появилось в 2018 году. В 2020 году собственник подает декларации за 2019 и 2018 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2017-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.
Квартира куплена в 2017 году, тогда же оформлено на нее право собственности, а оформить вычет решили в 2020 году. Вернуть налог можно за 2019, 2018 и 2017 годы.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионерам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда приобрели недвижимость и оформили право собственности на нее, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
Документы на вычет за покупку жилья
Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
- заявление на возврат налога с реквизитами счета;
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- акт приема-передачи жилья.
Сообщите в налоговые органы информацию об имеющемся у Вас в собственности недвижимом имуществе или транспортном средстве самостоятельно. В этом случае налог будет исчисляться не с момента регистрации права собственности на такое имущество, а именно с года предоставления сведений об имуществе в налоговые органы.
Если же информация в налоговую службу о таком имуществе поступит от регистрирующих органов, то налог будет исчисляться с момента возникновения права собственности на недвижимость или транспортные средства. Единственным ограничением в этом случае будет срок давности, равный трем годам.
ПРИМЕР: Сергеев Михаил Владимирович приобрел в 2010 году квартиру в личную собственность. Информация в налоговые органы об имеющейся квартире в собственности у Сергеева М.В. поступила из Росреестра только в 2016 году. Таким образом, Сергеев М.В. будет обязан заплатить налог на имущество за 2013, 2014 и 2015 года. Если бы Сергеев М.В. самостоятельно уведомил налоговую инспекцию об имеющейся в собственности недвижимости, например, в 2015 году, то ему не пришлось бы платить налог за 2013 год
Если Вы хотя бы один раз получали налоговое уведомление об уплате налога на имеющуюся в собственности недвижимость или автомобиль (мотоцикл и пр.), то сообщать о них в налоговую службу нет необходимости.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Кто имеет право и может получить налоговый вычет
Основные условия одобрения налогового вычета:
- наличие российского гражданства;
- наличие дохода, который облагается 13% НДФЛ (для ИП которые платят по другой ставке, вычет не предоставляется);
- жилая недвижимость, купленная за счет собственных средств или с привлечением кредита;
Важно! В сделке не должны присутствовать бюджетные средства от государства, а так же материнский капитал.
- пенсионер, который кроме пенсии, получает доход (со сдачи квартиры) и платящий налог 13%;
- гражданин, купивший жилье несовершеннолетнему ребенку, но получающий доход, с которого оплачивает 13% НДФЛ;
- со стороны продавца не должен участвовать близкий родственник, весь перечень указан в ст. 105.1 НК РФ. Исключением служит когда продавцом является один из родителей супруга (например со стороны мужа), другой супруг (жена) может получить имущественный вычет.
Налоговым вычетом на приобретение имущества могут пользоваться:
- Кто платит проценты по кредиту или целевым займам, взятому и израсходованному на покупку или строительство жилого имущества, а также для перекредитования. Здесь нужно запастись документами, доказывающими совершенную сделку и расходы. В пакете документов должны быть выписки из банка, доказывающие уплату процентов.
- Покупая участок для постройки дома, помните, что имущественный вычет по праву получите только после того, как он будет построен. Но этого не достаточно, обязательна должна пройти регистрация в Росреестре. После этого необходимо с пакетом документов обратиться в ФНС.
- Купленная жилплощадь (доля) в многоквартирном доме в период строительства, подтверждает право для применения вычета документами: передаточный акт и доказывающие то, какие и в каком объеме средства задействованы.
Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.
Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.
Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.
Налог с продажи квартиры в 2022 году, новый закон
НДФЛ платится при продаже недвижимости, которой собственник владел не дольше 3-5 лет. При этом налогом не облагается только доход в сумме до 1 млн рублей. Если недвижимостью владели дольше, то подоходный налог со сделки не платится. Риелторы считают, что порядка 60% собственников жилья, обязанных платить НДФЛ, занижают реальные суммы сделок.
Расскажем подробнее, как рассчитывается налог с продажи квартиры в 2022-2022гг. Новый закон для пенсионеров и других льготных категорий особенных условий не предусмотрел. По общему правилу, обязанность по уплате НДФЛ с продажи квартиры, дома и другого недвижимого имущества распространяется на всех граждан РФ, но есть исключения, когда можно избежать уплаты налога или уменьшить его размер. Об этом далее в статье.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, если доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 20.09.2022 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Когда налоговая может отказать?
Основание на налоговый вычет у участников покупки или продажи квартиры не возникает автоматически. Закон устанавливает ограничение следующим лицам:
- нерезидентам;
- неплательщикам НДФЛ.
Также вычет нельзя получить в следующих ситуациях:
- жилье приобреталось в рамках любых жилищных программ, часть оплаты выделялась из госбюджета;
- на покупку квартиры были потрачены средства господдержки семей с детьми — материнский капитал;
- вы купили квартиру у кого-то из близкой родни;
- номинальная сумма вычета уже израсходована;
- вы утратили это право (при покупке квартиры до 2014 г.);
- жилье находится за границей.
Не могут требовать вычет ИП. У них другие бюджетные платежи и налоговые вычеты.
Как вычет распределяется между собственниками квартиры?
Жилье, купленное в браке, — это автоматически совместная собственность, если нет брачного договора. Не имеет значения, кто из супругов заплатил больше и на кого оформлена квартира. Она общая.
Каждый партнер имеет право на получение налоговой льготы на владение одной квартирой. Верхний предел установлен на уровне 260 000 рублей на человека. Если стоимость жилья составляет не менее 4 миллионов рублей, они имеют право на получение совокупной суммы в размере 520 000 рублей. С другой стороны, если она ниже этой цифры, оба человека могут ходатайствовать о разных суммах по своему усмотрению: например, один может попросить 2 миллиона, а другой — возместить остальную сумму.
Если приобретенную недвижимость оформили в долевую собственность, это не повлияет на пропорции вычета. То есть на мужа может быть оформлено 80% квартиры, а на жену 20%, но на вычет каждый вправе подать пополам от стоимости жилья: по 2 млн (если объект стоит не менее 4 млн) и получить по 260 тысяч рублей каждый.
Если один из супругов официально не работает, он не вправе получить вычет, т.к. нет уплаченных НДФЛ. В таком случае на возврат налога подает работающий супруг, а неработающий сможет использовать свое право позже — когда будет зарабатывать официально.