Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
КАК ВЫДЕЛИТЬ ДОЛИ ДЕТЯМ ПОСЛЕ ВЫПЛАТЫ ИПОТЕКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Если семья решила использовать материнский капитал для покупки недвижимости в ипотеку, то сразу выделить доли детям не получится. Выдавая ипотеку и получая недвижимость в залог, банк не желает видеть среди ее собственников несовершеннолетних. Такую недвижимость с долями детей, банк не сможет продать с торгов в случаи невыплаты кредита заемщиком. С другой стороны, Пенсионный фонд не перечислит средства материнского капитала банку в счет ипотеки, пока не будет выполняться условие о выделении долей детям и супругу. В таких случаях нужно оформить обязательство. Срок на выполнение обязательства по выделению детям долей установлен законом – не более шести месяцев с момента снятия залога (ипотечного обременения).
Когда ипотека погашена полностью, нужно будет получить в банке справку об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в МФЦ «Мои документы» вместе с заявлением о снятии залога, и получить там же Выписку из ЕГРН о праве собственности на недвижимость без отметки об обременении. Теперь собственник может выделить доли всем членам семьи, в соответствии с нотариальным обязательством. Чтобы выделить доли супругу и детям нужно подать в МФЦ «Мои документы» соглашение о распределение долей или договор дарения для регистрации новых прав собственности в Россреестре. За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 рублей) делится на количество будущих собственников.
Ждем вас по адресу: с. Сакмара ул. Советская, 49, либо можно получить дополнительную консультацию
по телефону: 8(35331)22-1-68.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.
В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.
Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее Кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.
Используется 2 способа передать доли супругу и детям:
1. По соглашению о выделении долей. Если доля отдается только детям, для процедуры достаточно использовать письменную форму соглашения из интернета. Эта бумага вместе с другими документами сдается на регистрацию. Для раздела совместного имущества между супругами необходимо обратиться за соглашением к нотариусу. Особенности государственной регистрации права общей собственности раскрыты в ст. 42 218-ФЗ. Удостоверение о соглашении по умолчанию стоит 500 рублей. Специалист устанавливает цену индивидуально. То же относится к услугам правового и технического характера.
2. По договору дарения. При этом способе не нужно платить НДФЛ. Возможность сделок с несовершеннолетними предусматривает уплату госпошлины и государственную регистрацию. 14-летний подросток подписывает договор с согласия законного представителя. Одариваемое лицо имеет право на имущество с наступлением совершеннолетия или с получением высшего образования.
Документы для подачи соглашения через МФЦ
1. Паспорта супругов.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Документ собственности на недвижимость.
4. Соглашение с двумя копиями.
5. Бумаги, подтверждающие право на жилье.
6. Свидетельство о браке.
7. Чеки об уплате госпошлины.
Регистрация права собственности стоит 2000 рублей за всех.
Госпошлина оплачивается в зависимости от суммы имущества.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.
Дарение может быть оформлено следующим образом:
- Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
-
По одной дарственной:
- Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
- При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).
Ответственность за неисполнение обязательства
Российское законодательство не регламентирует ответственность за неисполнение обязательства по распределению долей между детьми в жилой недвижимости, которая была приобретена в рамках программы материнского капитала.
Исходя из реальной юридической практики, можно выделить такие варианты развития событий при нарушении обязательства:
- Уголовная ответственность за мошенничество.
- Признание недействительной сделки приобретения жилой недвижимости. Это происходит в случае продажи родителями квартиры, которая была куплена за счёт материнского капитала.
- Судебное решение об обязанности родителей компенсировать государству сумму выделенного материнского капитала за нецелевое использование средств.
- Принуждение выделить детям часть в жилом помещении в судебном порядке.
Несмотря на отсутствие контроля, не стоит затягивать вопрос выделения части недвижимости детям. Отдавая ребёнку имущество, вы защитите права своих детей в случае развода и в других непредвиденных жизненных ситуациях.
Ответственность за неисполнение обязательства
До настоящего времени никакими нормативными актами не установлено, какой орган обязан контролировать исполнение обязательства о выделении доли. Также нигде четко не прописано, какую ответственность несет лицо, подписавшее обязательство, за его невыполнение. Однако не стоит легкомысленно относиться к данному документу. На сегодняшний день есть ряд прецедентов, когда виновные лица были привлечены к ответственности, в том числе и уголовной.
Варианты развития событий могут быть следующими:
- Признание последующей сделки недействительной. Например, после закрытия кредита, доли на детей не были выделены, а квартира была продана. В судебном порядке сделку расторгают, деньги возвращают продавцу. При этом истцом может быть любое заинтересованное лицо, а не только ПФ. Так, ребенок, не получивший свою долю, после достижения своего совершеннолетия может подать в суд.
- Инициатора обязательства в судебном порядке принуждают выделить долю. Истцом может быть как ПФ, так и прокуратура.
Как правильно распределить доли детям?
Закон не устанавливает размер наименьшей выделяемой детям доли. В таком случае родители могут действовать согласно своим пожеланиям — распределить доли так, как считают справедливым.
Следует помнить, что в любом регионе определен свой минимальный размер комфортной жилплощади. Специалисты рекомендуют придерживаться этого норматива при распределении долей в жилом помещении, чтобы у органов опеки не возникли возражения относительно размеров выделенной детям части недвижимости. Средний показатель по России составляет 8-11 кв.м. на человека.
Важно понимать, что дальнейшие сделки с этим жилым помещением будут возможны только с согласия органов опеки. Необходимое условие получения согласия государственного органа – наличие иного жилья у ребенка, которое не уступает по своим качествам продаваемой недвижимости.
Чаще всего родители приходят к решению распределить собственность в равных долях. Если у супружеской пары впоследствии появились еще дети, то они тоже должны стать собственниками приобретенного помещения. В этом случае в соглашение о перераспределении долей вносятся изменения, также как и в сведения Росреестра.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Действующим законодательством не регламентирован конкретный вид ответственности для родителей за нарушение взятых на себя обязательств по выделению доли каждому ребенку, если недвижимость приобреталась с использованием средств, выделенных государством в качестве материнского капитала. Однако, поскольку на Пенсионный фонд возложен контроль расходования средств по маткапитала, то он может инициировать вопрос:
- о привлечении родителей или одного из них (на кого оформлено жилье) к уголовной ответственности за мошенничество;
- о признании сделки, по приобретению жилья за счет материнского капитала – недействительной;
- о вынесении судебного решения о взыскании с родителей/родителя средств, которые были выделены в качестве материнского капитала;
- в судебном порядке выделить доли детям в жилье их родителей.
Такая же инициатива может последовать от органа опеки и попечительства и прокурора.
Таким образом, правовые нормы дают все законные возможности по выделению детям их доли в жилье родителей, после полного погашения ипотечного кредита, даже если они сами не желают это сделать добровольно.