Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду комнату в коммунальной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это Жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Юристы отмечают, что нет необходимости спрашивать разрешение у соседей
Правоведы напоминают, что существует ряд законов, которые регулируют принципы приватизации государственного и муниципального жилищного комплекса в стране. В законе №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сказано, что вступление в право собственности на жилище дает гражданам право свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться.
Закон подразумевает, что даже в коммунальной квартире собственник может сдать, продать или обменять свою комнату. К сожалению, многие не знакомы с законодательной базой России, поэтому на практике все происходит гораздо тяжелее, чем на бумаге. В случае если хозяин не пошел на уступки изначально, жильцы могут «травить» нового соседа, в результате чего он съезжает, а владелец теряет свой заработок.
При таких обстоятельствах остается только судебное разбирательство. В ходе процесса может понадобиться письменное, хоть и необязательное, согласие соседей, если они дали такое до въезда нового жильца.
Спрос на аренду комнат
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Права наймодателя после заключения договора
Имеет ли право хозяин квартиры, после ее сдачи, являться в отсутствии нанимателя, и в праве ли требовать плату за нее естественный износ?
Существуют люди, которые относятся к сдаваемой квартире слишком трепетно и с опаской и неохотой отдают ее в чужие руки. Подобные люди считают, что они имеют полное право заявляться в свою квартиру когда угодно и полностью контролировать жизнь, арендатора. Но если обратиться в такой ситуации к закону, то мы узнаем, что наймодатель теряет любые права относительно пользования жилища на период действия договора найма, а значит не может входить квартиру без разрешения и тем более когда нанимателя нет дома.
Ответственность за естественный износ квартиры арендатор не несет. Ведь квартира в любом случае со временем поддается износу, не зависимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались. И наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Необходимые документы
Сдать комнаты в коммунальной квартире бывает проблематично. Отчасти это объясняется тем, что соседи, проживающие рядом, не всегда согласны с появлением нового человека. Но на этот счет в законе предусмотрены отдельные нормы, которые разрешают подобные споры.
Чтобы не возникли проблемы со сдачей комнаты в коммуналке, необходимо выделить все возможные ситуации, с которыми могут столкнуться собственники и наниматели:
- Неприватизированная комната. В данном случае, чтобы сдать комнату, потребуется получить соответствующее разрешение в местном муниципалитете (у действующего собственника) и согласие у соседей (нанимателей остальных комнат), включая членов семей последних.
- Приватизированная комната. Этот вариант удобен тем, что владелец, согласно Конституции, вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. И владелец может сдать жилое помещение без участия третьих лиц.
- Неприватизированная квартира. Комнаты в такой коммуналке сдают при условии получения разрешения от местного муниципалитета, а также членов семьи, проживающих с арендодателем.
- Приватизированная коммуналка. Этот вариант наиболее простой, так как сдать в аренду можно без согласования с третьими лицами.
Чтобы правильно сдать в аренду долю в коммуналке, необходимо учитывать приведенные ситуации. От этого, в частности, зависит список документов. Для сдачи потребуются:
- свидетельство о собственности или договор социального найма;
- справка о составе семьи – лиц, зарегистрированных совместно с собственником;
- паспорт;
- согласие членов семьи и/или соседей.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.
Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.
ВНИМАНИЕ: Право на распоряжение личным движимым и недвижимым имуществом по своему усмотрению регламентировано статьей 209 ГК РФ.
Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.
Аренда недвижимости — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.
Заключаемый на срок более двух лет, такой договор подлежит государственной регистрации.
Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.
Соглашение о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.
Об отличиях договоров аренды и найма жилого помещения узнайте на нашем сайте.
Являясь единоличным собственником, владелец может сдать таким образом часть жилплощади, или комнату, но при этом, он должен:
- заключить с нанимателем соглашение о найме;
- предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых со сдачи жилплощади.
Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса.
Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.
При этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по жилплощади.
Являясь единоличным собственником, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.
Можно сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Да, всё верно в их интересах запросить у Вас письменное согласие. Но при этом можете сами направить им официально своё несогласие. И отправляйте обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
… сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права Б. сдавать в аренду (найм) свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца как участника общей долевой собственности нарушает права Б. как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Рекомендуем прочесть: Улучшение Жилищных Условий Малоимущим Семьям 2020