Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их име­ни уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специали­зированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвоз­мездного пользования. Специализированные жилые поме­щения предоставляются по установленным ЖК РФ основа­ниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Следовательно, в ст. 99 ЖК РФ установлено, что специа­лизированные жилые помещения, указанные в ст. 92 ЖК РФ, предоставляются по решению соответствующих органов (лиц) по договорам найма специализированных жилых по­мещений. В связи с этим необходимо иметь в виду, что жилищное и гражданское законодательство уже предусма­тривают несколько договоров найма жилых помещений: до­говор социального найма (гл. 8 ЖК РФ) и договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Наряду с договорами найма специализированных жи­лых помещений (их шесть видов) для жилых помещений, предназначенных в целях специальной социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использова­ние жилья по договорам безвозмездного пользования, т.е. без оплаты за проживание (в ГК РФ договору безвозмезд­ного пользования посвящена гл. 36).

Статья 100 ЖК РФ посвящена договору найма специ­ализированного жилого помещения. Установлено, что по данному договору одна сторона — собственник специали­зированного жилого помещения (действующий от его име­ни уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помеще­ния заключается на основании решения о предоставлении такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого помеще­ния определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым поме­щением (ч. 3 ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми поме­щениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования слу­жебными жилыми помещениями, к которым по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмо­тренные ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого поме­щения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).

Таким образом, в ст. 100 ЖК РФ указаны стороны дого­вора найма специализированного жилого помещения (ч. 1) и его форма (ч. 7). Кроме того, в ч. 4 и 5 данной статьи предусмотрены ограничения в пользовании жилым поме­щением по сравнению с договором социального найма жи­лого помещения.

В ст. 101 — 103 ЖК РФ предусмотрены порядок расто­ржения и прекращения договора найма специализированно­го жилого помещения, а также порядок выселения граждан из этих жилых домов.

В ст. 101 ЖК РФ установлено, что договор найма специ­ализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специ­ализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обя­зательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях (невнесение платы за жилое помещение и комму­нальные услуги, использование жилого помещения не по назначению и др.).

В соответствии со ст. 102 ЖК РФ договор найма специ­ализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход пра­ва собственности на служебное жилое помещение или жи­лое помещение в общежитии, а также передача такого жи­лого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому пере­дано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого по­мещения.

Здесь важно отметить, что согласно ч. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и общежития к другим лицам влечет по общему правилу пре­кращение договора найма такого помещения. Данное пра­вило не применяется к договору социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Лица, проживающие в служебном жилье и общежитиях, могут быть выселены в установленном порядке, кроме кате­горий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ:

«…2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых по­мещений по договорам социального найма или членами се­мьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотруд­ников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотроп­ных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое 4) помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предостав­ляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения».

Что входит в фонд и кому предоставляется

Специализированным жилищным фондом можно назвать выделенное количество жилых квартир и комнат, которые предназначаются в качестве временного места жительства отдельными категориями людей. Предоставляются они как на государственном уровне, так и на муниципальном. Выделить подобное жилье могут только решением собственника, без этого жилье предоставить не смогут. Фонд располагает большим количеством свободных помещений под заселение, но без решения собственника это не является возможным. Возможен вариант выделения подобной площади уполномоченным человеком от лица собственника.

Важно знать! Предоставление жилых помещений муниципального спец. жил. фонда выполняется на основании соглашения между будущим жильцом и специализированным жилым фондом. Исключение составляют ситуации, когда жилые метры предоставляются на бесплатной основе для некоторых групп людей. Тогда жилье используется ими на основании соглашения сторон.

В этом случае жилец и его семья не платит за проживание по адресу. В этот фонд входят жилые метры, предназначенные для:

• Расселения признанных беженцами людей;
• Расселения на некоторое время людей, чье переселение было вынужденным;
• Временного местонахождения некоторых групп людей;
• Временного местонахождения командировочных служащих и иных служебных назначений;
• Использования жилым маневренным фондом;
• Использования в целях социальной защиты граждан;
• Использования в сфере социального жилого обслуживания людей.

Порядок и условия проживания

Помещение выделяется от собственника гражданину с условием, что он будет оплачивать используемые коммунальные услуги и вносить обговоренную ежемесячную плату все время, пока будет в нем проживать. Заключается договор, в котором указываются условия проживания, их срок или причины возможного выселения. Документы заключаются в последовательности: сначала выносится решение собственника, а затем заключение договора.

В документах прописываются обязанности сторон и их права, указывается, что имеет право делать проживающий в ней гражданин. В подобных домах возможна даже прописка, но заявлять на право собственности нельзя. Проживая в этом помещении, гражданин не имеет права сдавать его в поднаем или менять на другое жилье. Там прописываются все члены семьи въезжающего жильца, и заключается он исключительно в письменной форме. Устная форма не возможна.

Важно знать! Расторгнуть договор социального найма можно в любой момент по согласию сторон. Проживающий в спец. жилом помещении гражданин имеет право расторгнуть заключенный договор в любой момент.

По требованию собственника жилья или государственных органов договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Для этого решения должны быть весомые причины:

• Неисполнение гражданином или членами его семьи обязанностей в отношении помещения, прописанных в договоре;
• Неадекватное поведение, аморальный образ жизни, мешающий проживать соседям;
• Невнесение ежемесячной платы за использование помещения;
• Повреждение или разрушение конструкций помещения, стен, перекрытий, внутренних отделочных работ;
• Систематические или постоянные нарушения прав соседей и их законных интересов в такой мере, что это делает невозможным дальнейшее соседство не только в одном помещении, но и в одном многоквартирном доме.

После того, как был заключен договор социального найма или на безвозмездной основе, гражданин и все члены его семьи могут въезжать в сданное им помещение и распоряжаться им по своему усмотрению в пределах заключенного документа. После прекращения его действия на любом основании гражданин и все члены его семьи обязаны покинуть сдаваемое помещение вместе со всеми своими личными вещами. Подобные помещения не сдаются на всю жизнь и являются временным жильем для граждан.

Легальное определение жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:

1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;

2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду.

В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к специализированному жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.

Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.

Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного жилого фонда.

Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.

К таким организациям относятся:

1) органы государственной власти;

2) органы местного самоуправления;

3) государственные унитарные предприятия;

4) муниципальные учреждения.

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для этого необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если такое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно проживающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жилищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену помещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

После того как мы определили понятие «специализированные жилые помещения», приобретает смысл рассмотрение более подробной классификации многообразия подобных построек. Так, виды жилых помещений специализированного жилищного фонда включают:

• Служебные квартиры. Данный тип жилого помещения предоставляется только тем гражданам, которым в соответствии со спецификой профессии требуется проживать в непосредственной близости к месту работы.
• Жилые помещения на территории общежития. Выделение подобного жилого помещения происходит на определенное время. В большинстве случаев оно предоставляется гражданам для прохождения обучения, переквалификации или, например, служебной командировки.
• Маневренные дома. В этом случае речь идет о предоставлении жилого помещения тем гражданам, которые вынуждены покинуть квартиры по договору социального найма из-за капитального ремонта или реконструктивных работ, утраты права собственности на единственную жилплощадь по причине неисполнения своих обязательств (например, невыплата ипотечного кредита), или же разрушения жилья в результате чрезвычайной ситуации.
• Жилые помещения, которые причисляются к категории домов для социального обслуживания граждан РФ. Речь идет о тех гражданах, которые нуждаются в социальной или же медицинской помощи.
• Квартиры, которые эксплуатируются с целью размещения в них временных жильцов, в том числе тех, кого относят к категории беженцев.
• Дома, которые используются с целью обеспечения соцзащиты граждан, которым не требуется дополнительная медицинская или же социальная помощь.

Подобная классификация закреплена законодательством РФ, а именно, ст. 92 ЖК РФ.

Согласно ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), служебная квартира относится к числу жилых помещений специализированного жилищного фонда, выделяемых для отдельных категорий граждан, ввиду характера их трудовых отношений, в связи с отсутствием у них жилья в конкретном населенном пункте.

Согласно ст. 93 ЖК РФ, служебная квартира выделяется в случаях:

• возникновения у лиц трудовых отношений:
  • с органом государственной или муниципальной власти;
  • государственным или муниципальным предприятием и учреждением;
• прохождением службы или назначением на соответствующую государственную или выборную должность.

Перечень должностей, при занятии которых граждане могут претендовать на получение в пользование служебной квартиры, определяется решением органов государственной власти, органов власти субъекта федерации и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 104 ЖК РФ). Помимо указанных, имеются и другие особенности:

• Служебная квартира выделяется на основании заключенного между нанимателем и действующим от имени собственника властным органом договору найма (п. 1 ст. 99 ЖК РФ), которым устанавливается размер оплаты за предоставленное жилье. Он заключается в письменной форме и предполагает некоторые ограничения, например, запрет обмена и сдачи квартиры в поднаем.
• Помимо нанимателя, в служебную квартиру вправе вселяться члены его семьи, при этом они обладают равными с ним правами на пользование квартирой и указываются в договоре найма (п. 6 ст. 100 ЖК РФ).
• Договор найма служебной квартиры заключается на срок осуществления лицом трудовых отношений с вышеуказанными органами, предприятиями или учреждениями.

Прекращение таких трудовых отношений является основанием для прекращения заключенного ранее договора найма.

Законодатель в ч. 7 ст. 100 ЖК РФ четко определил, что форма договора найма специализированного жилого помещения — простая письменная, что следует признать оправданным, поскольку письменная форма договора способствует не только информированности сторон о своих правах и обязанностях, но и юридической определенности в их взаимоотношениях.

Жилищное законодательство прямо не определяет последствия несоблюдения письменной формы договора. Однако, поскольку к регулированию отношений по найму специализированного жилого помещения могут быть субсидиарно применены нормы гражданского законодательства, а именно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, устанавливающая, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, представляется, что несоблюдение письменной формы договора найма специализированного жилого помещения повлечет за собой только невозможность использования свидетельских показаний, как установлено в приведенной статье.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

5. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

Похожие записи:

• Приравненные к ветеранам труда в СПБ в 2023 году
• Как оплачивается больничный по уходу за ребенком?
• Электронная трудовая книжка: плюсы, минусы и как оформить