Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданский кодекс РФ представляет понятие задатка в статье 380. Под ним понимается денежная сумма, которую одна из сторон договора передает другой как обеспечение и в счет причитающихся по сделке платежей. Обычно он применяется в договорах купли-продажи, оказания услуг и выполнения работ.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Другой комментарий к Ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом автомобиля, если автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден наводнением.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Следует подчеркнуть, что данное правило применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу. Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК об основаниях ответственности, в том числе положения п. 3 указанной статьи о повышенной ответственности предпринимателя. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
3. В силу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, непокрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.
Задаток, аванс и залог – в чем различия между этими видами платежей?
Задаток, аванс и залог очень схожи. Каждый из этого типа платежей выплачивается по заключенному договору в качестве предварительного взноса. Однако важно понимать, что эти термины обозначают разные платежи. Отличия представлены в таблице:
| Критерий | Задаток | Залог | Аванс |
| Определение | Денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки (заказчиком) в пользу другой (исполнителю) в счет основной суммы оплаты в соответствии с заключенным соглашением. | Денежная сумма или любая имущественная ценность, передаваемая от одной стороны сделки в пользу другой в рамках предусмотренных договором обязательств до начала их исполнения. | Денежная сумма или любая другая имущественная ценность, полностью или частично обеспечивающая гарантию исполнения обязательств по договору. |
| Форма | Денежные средства. | Любое имущество, имеющее ценность. Это могут быть деньги, недвижимость, транспорт, ценные бумаги и т.д.
Единственное условие: обе стороны сделки должны прийти к общему мнению в вопросе использования чего-либо в качестве аванса. |
Любое имущество, имеющее ценность (при согласии обеих сторон сделки). |
| Условия передачи | В счет основного еще не совершенного платежа по договору. | В счет основного платежа, исполнение которого произойдет после полного завершения обязательств по договору. | В счет обеспечения исполнения обязательств по договору. |
| Назначение | Доказательство заключения договора.
Предоставление гарантии исполнения обязательств. |
Оплата работы, товара или услуги, отправляемая до исполнения обязательств по договору. | Получение гарантии возмещения затрат, расходов или ущерба, понесенного в ходе неисполнения обязательств по договору. |
| Возврат | Не подлежит возврату, если обязательства не были выполнены по вине стороны, давшей задаток.
Подлежит возврату в двукратном размере, если обязательства не были выполнены по вине исполнителя, получившего задаток. |
Подлежит возврату в полном объеме, если получатель аванса не выполнил свои обязательства по договору. | Подлежит полному возврату, если обязательства по договору были исполнены в полном объеме.
Не подлежит возврату, если обязательства по соглашения не были выполнены. |
| Сумма | Произвольная, но не превышающая основной платеж по договору. | В размере, определенном действующим законодательством или положения заключенного договора. | Произвольная, при согласии обеих сторон сделки. |
| Форма договора | Письменно
составленное соглашение. |
Отсутствие каких-либо четких требований: может передаваться как по письменному соглашению, так и на основании устно заключенной договоренности. | Письменно составленное соглашение |
В каких случаях задаток возвращается?
Возврат задатка регламентируется ГК РФ. Данная процедура будет зависеть от того, кто именно виновен в разрыве заключенного договора:
- Продавец. В этом случае ему придется вернуть покупателю удвоенную сумму задатка. К примеру, фирма должна была поставить товар на 1 000 000 рублей. Между сторонами был заключен договор, в котором оговаривалось условие с внесением задатка в размере 200 000 рублей. Предприятие передало эту сумму продавцу, однако последний нашел другого покупателя, готового приобрести товар по более высокой цене, а потому возникла необходимость в отмене соглашения. В этом случае продавец обязан выплатить предприятию 400 000 рублей.
- Покупатель. Виновен в срыве соглашения может быть и покупатель. К примеру, предприятие, производящее закупку, нашло поставщика с более выгодными условиями. В этом случае придется смириться с тем, что задаток в полном объеме останется у продавца.
Данные правила оговорены статьей 381 ГК РФ.
Как сохранить сделку и не потерять деньги
- Приобретая недвижимость, необходимо до подписания ДКП не только осмотреть объект, но и навести справки о его истории, проверить документы. Запоздалое обнаружение неприятных деталей может привести к отказу от сделки и потере задатка.
- Если продавец торопит, то знайте: это верный признак того, что с объектом продажи что-то нечисто. Или Вас пытаются развести на деньги.
- Надо быть полностью уверенным в своей платежеспособности, чтобы потом не пришлось срывать сделку за недостатком средств. Ещё и задаток потеряете.
- Сумма задатка не должна быть слишком большой. Вдруг сделка сорвётся, а у продавца не окажется денег, чтобы выплатить Вам положенную сумму. Бывают такие продавцы, не имеющие ни доходов, ни собственности, даже не работающие — деньги с них взыскать невозможно.
- И самое главное – не забудьте в договоре поименовать внесённую сумму именно задатком, иначе на неё не будут распространяться нормы, изложенные в § 7 ГК РФ.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
Продажа недвижимости через аукцион
Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.
Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.
Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.
Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.
Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».
Составили предварительный договор, а потом узнали, что он незаконный
Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.
Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р, но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р. Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.
Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.
Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?
Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.
Анна
Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.
Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.
Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке.
Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор.
А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.
Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.
Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.
В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было.
Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка.
Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.
Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.
Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.
Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.
Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено.
Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Если никто не виноват, задаток возвращается или нет
Ст. 416 ГК Российской Федерации говорит о том, что в случае прекращения обязательств до начала вступления их в действие, либо же если одна из сторон неспособна исполнить установленные договоренности, задаток должен быть возвращен.
Отличие задатка от аванса заключается в том, что при авансе отсутствует ответственность за нарушение договора либо протокола.
Следует запомнить, что если сторона, которая дает задаток, отказывается от дальнейшего сотрудничества, то это лицо теряет денежные средства.
Если прерывание договоренности происходит из-за стороны, которая получает задаток, то это лицо обязуется вернуть денежные средства в двойном размере.
Практика показывает, что иногда у продавца не может быть необходимых денежных средств для погашения коммунальных долгов либо для оформления документов БТИ, тогда на помощь приходит покупатель и его небольшая предоплата, которая является и задатком. Именно это и будет гарантией тому, что лицо желает приобрести данную жилплощадь.
Когда задаток возвращается в двойном размере
Принципиальное отличие задатка от иных видов авансовых платежей заключается в наличии дополнительной функции. Возвращение двойной суммы имеет значение как мера воздействия на недобросовестного участника сделки. Покупатель перечислил задаток, тем самым увеличив активы собственника. Возвращая переведенные деньги, владелец имущества, фактически, остается с первоначальным капиталом. Возврат двойного финансового обеспечения является материальным убытком для продающей стороны.
Задаток в двойном размере перечисляется:
- При не выполнении продавцом своих обязательств по реализации недвижимости или иного ценного имущества (квартира, дом, ресторан, яхт-клуб, автомобиль, мотоцикл и т. д.).
- При отказе аукционера заключать соглашение с победителем аукциона.
- Если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора.
- Иные случаи, когда соглашением предусмотрен задаток, сделка не состоялась по вине лица, его получившего.
Чем отличается от аванса
Аванс, как и задаток, является вариантом предварительного платежа. Однако аванс не обеспечивает исполнение стороной обязательств, а только включается в состав суммы. Задаток, помимо этого, является методом обеспечения обязательства.
Аванс в обязательном порядке возвращается стороне, которая его внесла, в том случае, когда условия соглашения не исполняются. Задаток подлежит возврату только в случаях, указанных законом.
Подтверждением внесения именно задатка является составленный сторонами предварительный договор, частью которого является расписка о получении стороной денежных средств.
Отдельного нормативно-правового акта, который регламентирует отношения, связанные с передачей задатка, нет. Эта процедура регламентирована положениями ст. ст. 380 – 381 ГК РФ.
Задаток всегда передается только на основании соглашения, заключенного в письменной форме.
Как сохранить сделку и не потерять деньги
- Приобретая недвижимость, необходимо до подписания ДКП не только осмотреть объект, но и навести справки о его истории, проверить документы. Запоздалое обнаружение неприятных деталей может привести к отказу от сделки и потере задатка.
- Если продавец торопит, то знайте: это верный признак того, что с объектом продажи что-то нечисто. Или Вас пытаются развести на деньги.
- Надо быть полностью уверенным в своей платежеспособности, чтобы потом не пришлось срывать сделку за недостатком средств. Ещё и задаток потеряете.
- Сумма задатка не должна быть слишком большой. Вдруг сделка сорвётся, а у продавца не окажется денег, чтобы выплатить Вам положенную сумму. Бывают такие продавцы, не имеющие ни доходов, ни собственности, даже не работающие — деньги с них взыскать невозможно.
- И самое главное – не забудьте в договоре поименовать внесённую сумму именно задатком, иначе на неё не будут распространяться нормы, изложенные в § 7 ГК РФ.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.
Задаток как один из способов обеспечения обязательства нужно отличать от задатка, который используется при заключении договора на торгах. Безусловно, они имеют общие черты, однако есть и существенные различия.
Исходя из положений п. 4 ст. 448 ГК РФ, до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о торгах.
Если торги не состоялись или участнику не удалось в них победить, задаток возвращается. Если же участник выиграл торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. Но если он уклонится от подписания договора, то утратит задаток.
Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан вернуть задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Безусловно, эта модель взаимоотношений очень похожа на ту, что используется в нормах о задатке как способе обеспечения обязательства. Однако в данном случае задаток не считается доказательством заключения договора, поскольку вносится на стадии подачи документов для участия в торгах. А в это время между организатором и участником торгов нет никаких договорных отношений.
Фактически внесение задатка участниками торгов имеет совсем другое назначение. Внесение задатка в соответствии со ст. 448 ГК РФ в первую очередь является демонстрацией серьезности намерений участника торгов. Хотя, безусловно, этот задаток стимулирует участника к заключению договора в случае победы на торгах, иначе он может лишиться внесенных денег. В этом задаток, который используется при заключении договора на торгах, похож на задаток в классическом понимании.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.