Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности предоставления торговых площадей на рынках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торговля, наверное, является одним из наиболее популярных видов коммерческой деятельности. Бизнес, основанный на недорогой закупке товаров в оптовых компаниях и более дорогой их продаже розничному покупателю, привлекателен для многих.
Как получить разрешение на установку торгового павильона
Для открытия бизнеса в сфере торговли товарами широкого потребления понадобится определённый набор документов и оборудования, позволяющий вести учёт продаж и прибыли.
Для начала ведения предпринимательской деятельности вам понадобятся:
- свидетельство о регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности;
- документы, разрешающие торговлю определённой группой товаров, дающие право на установку торгового павильона;
- павильон (или киоск);
- кассовый аппарат, зарегистрированный в налоговой службе, и другое оборудование для торговли;
- работники (продавцы, грузчики и т. д.).
Чтобы весь процесс открытия торгового павильона был понятен, распишем его по пунктам. Для начала зарегистрируйтесь в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Владельцы торговых павильонов становятся, как правило, индивидуальными предпринимателями (ИП), что даёт им возможность использовать упрощённую систему налогообложения.
Особенности предоставления торговых мест на рынках управляющей компанией
--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Управляющая рынком компания: ¦
¦- оборудование торговых мест в соответствии со схемой их размещения, ¦
¦административно-хозяйственных помещений и мест общего пользования; ¦
¦- доступ для обозрения покупателей места, на котором размещена информация¦
¦о схеме размещения на рынке торговых мест, о порядке и об условиях их ¦
¦предоставления, в том числе о размере платы за предоставление торгового ¦
¦места, о наличии свободных торговых мест и об их назначении, а также о ¦
¦сроках прекращения действия договоров о предоставлении торговых мест и ¦
¦прочая информация ¦
L-------------T---------------------------------------------T--------------
--------------+---------------------------------------------+-------------¬
¦ Организация торговых мест на рынке управляющей компанией: ¦
¦1) разрабатывается и утверждается схема размещения торговых мест, а также¦
¦обеспечивается их предоставление; ¦
¦2) обеспечивается соблюдение лицами, заключившими с управляющей рынком ¦
¦компанией договоры о предоставлении торговых мест, и продавцами: ¦
¦а) требований законодательства Российской Федерации о защите прав ¦
¦потребителей, законодательства Российской Федерации в области обеспечения¦
¦санитарно-эпидемиологического благополучия населения и иных ¦
¦предусмотренных законодательством Российской Федерации требований; ¦
¦б) требований законодательства Российской Федерации о применении ими ¦
¦контрольно-кассовых машин при расчетах с покупателями; ¦
¦3) осуществляются формирование и ведение реестра продавцов и реестра ¦
¦договоров о предоставлении торговых мест; ¦
¦4) осуществляются оформление и выдача карточек продавцов; ¦
¦5) осуществляется проверка соответствия продавцов и занимаемых ими ¦
¦торговых мест требованиям, установленным Федеральным законом от ¦
¦30.12.2006 N 271-ФЗ ¦
L------------------T------------------------------------T------------------
¦/ ¦/
-------------------+----------------¬ ------------------+-----------------¬
¦ Заключение договора ¦ ¦ Ведение реестра торговых мест ¦
¦ о предоставлении торгового места ¦ ¦ и продавцов на рынке ¦
L------------------T----------------- L-----------------T------------------
¦/ ¦/
-------------+------------------------------------+-----------¬
¦Поступление оплаты за предоставление торгового места в аренду¦
¦ от арендаторов торговых мест ¦
L------------------------------T-------------------------------
¦/
---------------------------+---------------------------¬
¦ Формирование финансовых результатов деятельности и ¦
¦определение налогооблагаемой базы управляющей компании¦
L-------------------------------------------------------
Рис. 1
Для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках управляющие рынком компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Организация и предоставление торговых мест, не предусмотренных схемой размещения, не допускаются.
Оборудование рынка осуществляется управляющей рынком компанией. На рынке должны быть:
- оборудованы торговые места в соответствии со схемой их размещения, административно-хозяйственные помещения и места общего пользования;
- доступное для обозрения покупателей место, на котором размещена информация о схеме размещения на рынке торговых мест, о порядке и об условиях их предоставления, в том числе о размере платы за предоставление торгового места, о наличии свободных торговых мест и об их назначении, а также о сроках прекращения действия договоров о предоставлении торговых мест и прочая информация.
Торговое место — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией. Требования к размещению и порядку предоставления торговых мест изложены в ст. 15 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ.
Руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Ашот Барсегян в числе факторов, которые обусловливают закрытие рынков и строительство торговых центров, называет желание властей упорядочить торговлю и миграционные потоки, увеличить налоговые поступления в бюджет, оздоровить криминогенную обстановку, уменьшить опасность ЧП из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, разрешить транспортные проблемы, особенно вблизи крупных стихийных рынков. Но одной из главных причин он называет высокую инвестиционную привлекательность подобных проектов для отечественных и зарубежных девелоперов: «Безусловно, крупные компании заинтересованы в строительстве современных торговых комплексов на месте бывших рынков.
Сроки окупаемости вложений в данном сегменте достаточно короткие — пять–семь лет. Наиболее значимым проектом в настоящее время считается преобразование территории Черкизовского рынка, на месте которого предполагается разместить многофункциональный комплекс и торгово-развлекательный центр. Но независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран — станут ли возводить на их месте торговые центры или жилье, — у девелоперов и инвесторов осталось чуть более полутора лет».
Реорганизация рыночных территорий подразумевает комплексное освоение, поскольку речь идет о достаточно больших площадях. «Вслед за редевелопментом промзон начался аналогичный процесс на территориях рынков.
Противостоять натиску крупнейших игроков стройиндустрии у владельцев рынков и тем более арендаторов нет возможности, — говорит директор по развитию компании Vesco Consulting Марат Аминов. — На месте бывших рынков не обязательно возникнут торговые комплексы. Все зависит от конкретного земельного участка: вопрос о целесообразности возведения того или иного объекта решится только после анализа локального рынка недвижимости».
Как видим, последнее слово в судьбе рынка остается за девелоперами. Так как количество свободных от обременений площадок в городе стремится к нулю, имеется множество потенциальных инвесторов, готовых финансировать строительство. Спрос на относительно крупные территории, занимаемые рынками, значителен.
«Стоимость (ценность) земельных участков быстро растет, причем как рыночная, так и официальная, кадастровая, — говорит заместитель директора по инвестициям компании «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. — Так, в декабре 2007 года правительство Москвы установило новую кадастровую цену земли, которая минимум в полтора–два раза выше старой. А ведь кадастр — база для расчета арендной ставки за землю». Это болезненно отразилось на рынках, поскольку из всех объектов коммерческой недвижимости (кроме, пожалуй, плоскостных автостоянок) рынки используют городскую землю наименее интенсивно: на 1 кв. м участка приходится незначительный объем полезной площади.
Есть еще одна причина, которая способствует реконструкции рынков. По словам эксперта, у «бенефициаров рыночного бизнеса» накопились значительные средства, причем эти деньги никогда не будут вложены в старые городские рынки — те в большинстве своем существуют в форме ГУПов и принадлежат государству. Снос рынка и строительство на его месте объекта коммерческой недвижимости со стороны формально независимого «иностранного» инвестора — прекрасный способ выгодно вложить средства и закрепить право собственности на здание.
В заключение приведем две точки зрения, которые, увы, не противоречат друг другу. «Москва превращается в дорогой город, — констатирует А. Дзебоев. — Меры по совершенствованию торгового обслуживания и увеличению ассортимента товаров, пусть по значительно более высоким ценам, — это тоже своего рода социальная политика.
Просто она направлена на совершенно определенные слои общества». Исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин в свою очередь уверен, что переход к форме торговых центров — объективный процесс «взросления» розничного рынка. Его можно притормозить или ускорить с учетом тех или иных социальных факторов.
Но рано или поздно рынки исчезнут, и мы перейдем к системе Европы и Америки. Там рынки занимают незначительную долю и скорее работают как ярмарки выходного дня или как туристическое развлечение. Основной товарооборот сосредоточится в сетевом ритейле.
Наталья Балюк, главный специалист по коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»:
Торговые центры — это объекты с большей экономической эффективностью. Их средняя доходность в Москве составляет 20–40%. На месте рынков целесообразнее возводить прежде всего торговые центры с несколькими зонами: продовольственной, зоной предметов повседневного спроса, магазинами одежды и обуви, развлекательными и ресторанными зонами. Наличие якорного арендатора в их составе обязательно. Например, это могут быть районные торговые центры большого формата (10–20 тыс. кв. м общей площади) — как правило, с якорным продуктовым оператором (500–2 тыс. кв. м), а также дополнительными мелкими «якорями». Другой вариант — еще более крупные окружные торговые центры площадью 20–50 тыс. кв. м, где обязательна парковка, наличие якорного арендатора (гипермаркета размером от 5 тыс. кв. м).
Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera:
Идея прекрасная, она позволяет значительно эффективнее использовать землю в городе и полностью соответствует трендам развития общества. Интерес девелоперов обычно напрямую зависит от расположения проекта. Большая часть рынков по этому параметру вполне привлекательна: они исторически располагаются в черте города, поблизости от метро, а главное — у потребителей уже выработалась привычка посещать это торговое место. Все новые объекты на месте рынков условно делятся на два типа. Первый — неконцептуальные торговые центры, куда просто переезжают бывшие арендаторы рыночных мест. Второй тип — современные торговые комплексы с новым набором торговых марок и арендаторов. Оба этих типа имеют право на существование, поскольку у них абсолютно разные целевые аудитории.
Как найти поставщика рыночных товаров
Еще один важный момент при выборе ассортимента, который стоит рассмотреть отдельно – это поиск поставщика. Вы должны покупать продукцию там, где ее не могут купить ваши потенциальные клиенты: только в таком случае ее продажа с наценкой будет целесообразна. Искать поставщиков можно разными способами:
- При помощи поисковых систем Google или Яндекс. При этом учтите, что большинство оптовых поставщиков не тратят много денег на продвижение в интернете, и потому их предложения не окажутся на первой странице выдачи. Обязательно обзвоните несколько компаний, прежде чем делать выбор.
- На отраслевых конференциях, выставках и ярмарках. Такие мероприятия проводятся во многих городах. Поставщики используют их, чтобы продемонстрировать свою продукцию и найти новых партнеров.
- На страницах профильных газет и журналов. Порой в этих источниках можно найти предложения, которых нет даже в интернете.
- Пойдя на хитрость при общении с будущими конкурентами. Если вам понравился товар какого-то другого предпринимателя, то вы можете притвориться придирчивым покупателем и спросить, откуда он берет свою продукцию.
- Разузнав побольше о своем городе. Вполне возможно, что в вашем населенном пункте работает малоизвестный дилер какой-либо продукции, или даже небольшое предприятие, которое может снабжать вас товарами. Или, возможно, такой поставщик найдется в соседнем городе.
Почему нужно открыть точку в торговом центре?
Если опыт других людей вас не убеждает, оцените лично аргументы «за и против» размещения в торговом центре.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| На период, пока вы будете проводить ремонт и оформление помещения, можно взять «каникулы». То есть 1-2 месяца вы оплачиваете только коммунальные расходы. Весомая экономия! | Как правило, вам придется согласовывать чуть ли не каждый шаг: от стиля вывески до порядка выкладки товаров. |
| Вместе с торговой площадью вы получите услугу видеонаблюдения в ТЦ, парковочные места для клиентов, возможность пользоваться услугами местного клининга. | Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Как правило, обслуживание торгового центра также включено в ваш ежемесячный счет наряду с коммуналкой. |
| Реклама, которую проводит центр, также работает на вас. | Арендовать место в торговом центре, особенно популярном, – это всегда дорого. |
| Размещение рядом с крупными точками обеспечит стабильный поток клиентов. | Часто при «заселении» приходится вносить залоговую оплату за 3(!) месяца аренды. |
| У вас появится зона приема товара, оборудованная по всем правилам. Отдельное размещение редко позволяет так шиковать. | Если по какой-то причине популярность ТЦ падает, это сразу отразиться на вас. |
Сильных сторон действительно много, но и минусов хватает.
Важно их вдумчиво проанализировать, чтобы в итоге не оказалось, что немаленькая сумма арендной платы потрачена зря.
Необходимое оборудование
Комплект оборудования для торговых центров совсем небольшой:
| Наименование | |
| Камеры видеонаблюдения | |
| Вентиляция | |
| Освещение | |
| Прочее (wi-fi роутера, принтеры и т.д.) | |
| Итого: |
В сумме нам понадобится потратить 720.000 рублей, чтобы полностью обустроить торговый центр. По меркам данной ниши, это совсем небольшие расходы.
Какое здание выгоднее строить?
Для того чтобы на стадии планирования и организации предпринимательской деятельности правильно определиться с выбором размеров, площади и других параметров бизнес-центра, следует учитывать город и регион расположения здания. Строительство многоэтажного бизнес-центра с большой площадью предоставляемых в аренду или на продажу торговых и офисных помещений в небольшом российском городе представляется низкорентабельным и неперспективным предприятием, поскольку предпринимателю не удастся найти нужное количество клиентов и большая часть торговых и офисных помещений будут простаивать, не принося доход.
Для небольших и средних отечественных городов оптимальным вариантом станет размещение двух- или трехэтажного бизнес-центра, предоставляющего торговые точки и офисы в количестве не более 50 помещений, от 20 до 50 квадратных метров каждое. Небольшая высота здания, а также общая площадь и количество предоставляемых в аренду помещений бизнес-центра позволят не только в значительной степени сократить стартовые инвестиции в бизнес-проект, но и получить необходимую разрешительную документацию в упрощенном порядке, в сравнении с процессом регистрации многоэтажного бизнес-центра в мегаполисе.
Какое здание выгоднее строить?
Бизнес-план рассматриваемого Центра включает в себя детальное описание основных параметров здания. Это важный момент, потому что открытие многоэтажного офисного «муравейника» в среднем российском городе просто экономически неоправданно. Затраты на постройку могут вырасти в 2-3 раза, а часть офисов будет простаивать вследствие того, что желающих арендовать помещение именно у вас может и не оказаться. 30-50 офисных помещений площадью от 15 до 50 «квадратов», размещенных на 2-3 этажах – таков идеальный образ бизнес-центра среднего российского города.
Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:
- сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
- упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.
Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования). При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры. Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:
| Параметр | Значение |
| Этажность | 3 |
| Общая/полезная площадь | 750/660 |
| Количество офисов в здании | 36 |
| Материал стен | кирпич |
| Сроки возведения | 6 месяцев |
| Стоимость: общая/строительных работ, млн руб. | 8,32/4,96 |
Что продают на островках?
Островки можно условно разделить на два типа: расположенные в БЦ и ТЦ. Виды услуг и товаров, которые вы будете предлагать, так или иначе зависят от типа центра. Ниже мы более подробно распишем, какие бывают БЦ и ТЦ, их классы и типы.
Какой бизнес лучше подойдет, если вы рассматриваете вариант с БЦ:
-
Кофейня, пекарня и кондитерская
-
Услуги полиграфии, быстрая печать фото и продажа прессы
-
Продажа батареек, мелких бытовых товаров
-
Табачный киоск, аксессуары для кальянов и жидкости для электронных сигарет
Для ТЦ список гораздо больше. Старайтесь ориентироваться на продажу товаров, которых нет в гипермаркете внутри ТЦ или ассортимент которых там очень узкий:
-
Фреши (свежевыжатые соки)
-
Декоративные или крафтовые сладости: шоколад, пирожные, конфеты и т. д.
-
Кофе навынос
-
Кошельки, ремни, сумки и головные уборы
-
Аксессуары для смартфонов и планшетов
-
Парфюмерия
-
Фанатская атрибутика (футбол, хоккей и др.)
-
Часы, ножи, фонарики
-
Ювелирные изделия и бижутерия
-
Открытки, подарки, подарочная упаковка
-
Печать на футболках, кружках и мгновенная распечатка фото
-
Сувениры (если ТЦ рядом с вокзалом или в туристической зоне)
-
Зоотовары (далеко не в каждом ТЦ есть полноценный зоомагазин, но даже если он есть, то вспомнить, что нужно купить корм на развес или лакомство для своего питомца, человек может уже на выходе, когда увидит ваш островок)
-
Табак, сигареты и все для кальяна
-
Электронные сигареты и аксессуары к ним
Отдельным пунктом можно выделить косметологические услуги:
-
Экспресс-маникюр
-
Массажные кресла
-
Экспресс-стрижка
-
Наращивание бровей и ресниц
Вот наш краткий план действий, чтобы снять островок в торговом центре:
-
Составить список самых популярных проходных ТЦ (как вариант — по мере убывания трафика, чтобы начать поиски в менее популярных центрах в конце). Приоритет — найти хорошее место в популярном центре.
-
Обойти выбранные ТЦ, высматривая не только свободные, но и занятые места, подходящие под ваш тип бизнеса, с хорошей просматриваемостью вывески, витрин и стабильным трафиком. Лучшие места — возле входов, но они обычно и дороже.
-
По мере обхода нужно узнать контакты администрации.
-
Необходимо узнать стоимость аренды. Возможно, некоторые владельцы или менеджеры захотят организовать личную встречу и позовут для разговора в офис. Часто такие вопросы решаются индивидуально, в зависимости от площади будущего островка и срока аренды.
Плюсы, минусы, дисконты
Стоимость аренды на открытом рынке определяют высокая пропускная способность и небольшая площадь торгового места. Ставки здесь довольно велики. Поэтому на месте закрывающегося рынка в большинстве случаев строят не концептуальный торговый центр, а объект, где сохраняется рыночная «нарезка» площадей и не предусматриваются крупные площади под «якорных» арендаторов.
«Такие аналоги рынка, убранные под крышу, имеют более привлекательный внешний вид. Кроме того, при строительстве сразу предусматриваются дополнительные удобства для посетителей: дорожки для колясок и тележек, широкие проходы между прилавками и пр., а для продавцов созданы удобные рабочие места, — считает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. — С другой стороны, переход в крытые рынки обычно означает повышение арендных ставок. А оно увеличивает стоимость товаров для покупателей».
При возведении на месте рынка концептуального торгового центра придется уделить большое внимание позиционированию. Не всегда новый торговый комплекс, возникающий на месте рынка, стоит ориентировать на прежнюю категорию населения. Из-за роста цены товаров часть постоянных посетителей уходит, хотя появляются и новые группы покупателей. Как считают эксперты, в любом случае не стоит резко менять ассортимент на более дорогой. Оптимальный способ сохранить существующий покупательский поток — разместить в новом комплексе продуктовый дискаунтер. Сразу сломать потребительские стереотипы не удастся. Но, как правило, уже через год лояльность покупателей к новому центру становится выше.Тщательно присматриваются к закрывающимся рынкам и многие сетевые операторы. Например, «Связной» и «Евросеть» открыли свои салоны в некоторых крытых комплексах, построенных на месте рынков.
Организационные нюансы торгового павильона
На этом установка торгового павильона в городе с нуля не заканчивается. Нужно еще решить организационные вопросы. Это и подбор сотрудников, и определение графика работы торговой точки, и формирование ассортимента. Как правило, найти персонал не составляет труда. Основные критерии подбора — навыки работы с кассовым аппаратом и опыт работы в торговле.
Следует учесть, что для работников в сфере продовольственных товаров необходимо наличие санитарной книжки. График работы зависит от места расположения павильона. Чаще всего, рабочая смена длится с 8:00 до 20:00.
Каждый предприниматель сам решает, какую заработную плату назначить своим сотрудникам. Главное — понимать, что уровень оплаты должен соответствовать среднерыночному, иначе отыскать и удержать работника будет сложно. Для примера, работники торговых ларьков в Москве получают около 20 тысяч рублей в месяц.
Важно! Следует помнить о необходимости ежегодного переоформления документов на право владения торговым павильоном. Если вы пропустите указанные сроки, то столкнетесь с достаточно серьёзными неприятностями.
В некоторых случаях торговые киоски работают 24 часа в сутки. Как правило, это торговые точки на крупных автомагистралях с большим потоком людей. Кроме того, круглосуточная работа будет оправдана в ночных клубах, на заправках и других заведениях, работающих в таком режиме.
Изготавливаем здание по Вашим размерам
- Специалисты нашей компании проектируют, осуществляют производство и монтаж металлоконструкций.
- При заключении договора, в отличие от конкурентов, мы утверждаем окончательную смету, которая изменению в одностороннем порядке в дальнейшем не подлежит.
- Строим пролеты до 30 метров без использования дополнительных опор, что позволяет экономить полезное пространство на объекте и финансы Заказчика.
- Круглогодичный монтаж ЛМК и ЛСТК и высокотехнологичное строительство позволяет нам строить объекты при любых погодных условиях в любой точке мира.