Особенности продажи квартиры по военной ипотеке в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры по военной ипотеке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.

Документы, необходимые в росреестре

В росреестр, необходимо взять следующие документы:

• договор купли-продажи;
• кредитный договор, со всеми приложениями;
• закладная;
• договор ЦЖЗ (некоторые регистраторы требуют предоставления Свидетельства участника НИС);
• паспорт военнослужащего;
• согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости;
• брачный договор, если таковой имеется;
• паспорт собственника-продавца недвижимости;
• разрешение супруги/супруга продавца;
• разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
• заявление от военнослужащего о регистрации права;
• заявление от собственника-продавца о регистрации перехода права.

Почему могут отказать в оформлении военной ипотеки?

Как и обычные заемщики, военнослужащие иногда получают от банков отказы в выдаче ипотечных займов.

Причинами отказа могут стать:

• Плохая кредитная история;
• Имеющиеся крупные кредиты (например, иной ипотечный кредит в другом банке);
• Покупка квартиры средствами военной ипотеки у родственников — банк может принять ее за попытку обналичить средства ЦЗЖ;
• Ложная информация в заявлении на получение кредита.

Порядок действий: как продать квартиру по военной ипотеке

Для начала обозначим, что военнослужащий, который хочет купить квартиру по военной ипотеке, должен иметь свидетельство о том, что он является участником НИС (накопительной ипотечной системы). Задача продавца — в этом удостовериться. После чего можно начать подготовку продажи жилья и, для начала, собрать следующие документы, сделать их копии:

• свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение (Выписка из ЕГРН);
• правоустанавливающий документ (Договор покупки, Свидетельство о праве на наследство)
• паспорт БТИ (технический);
• поэтажный план объекта купли-продажи;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Риски продавца недвижимости

Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.

Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.

Эксперт Ассоциации военных политологов Александр Перенджиев отмечает: «Несмотря на то, что программа военной ипотеки работает 14 лет, она ещё требует законодательной доработки». Значит, в программу ещё будут вноситься изменения и уточнения. Они помогут полностью исключить возникновение рискованных ситуаций и сделать продажу квартиры по военной ипотеке безопасной и более привлекательной для продавцов недвижимости.

Комментарии экспертов

Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:

— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?

— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.

Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:

— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.

Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.

Продайте жилье и долг

Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.

Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита.

Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.

Подробная инструкция:

• Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
• Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
• Составьте при участии нотариуса договор задатка.
• Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
• Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
• Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
• Дождитесь оценки квартиры.
• Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.

Отсюда следует вывод: продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после снятия с нее обоих обременений — и перед банком, и перед государством (в лице «Росвоенипотеки»). Не рассчитавшись с долгом по кредиту перед банковским учреждением и не вернув ипотечные накопления, потраченные на приобретение жилья, в федеральный бюджет, сделать этого досрочно нельзя!

Соответственно, перед продажей квартиры по военной ипотеке весь вопрос упирается в то, как вывести ее из-под двойного обременения, если продать (обменять) ее нужно срочно — задолго до истечения срока действия ИК.

Что такое военная ипотека

Под военной ипотекой подразумевается государственная система, которая позволяет военнослужащим приобрести недвижимость на льготных условиях. По ее условиям, участник программы должен выбрать квартиру (в новостройке или на вторичном рынке), банк выдает ему ипотеку, а оплачивает ее государство. Но важно учитывать то, что выплаты совершаются лишь во время службы военного. Если заемщик, например, досрочно уволится со службы, он должен вернуть всю сумму платежей и далее оплачивать кредит самостоятельно. В случае же, если все условия военной ипотеки были соблюдены, участник программы становится собственником недвижимости. При этом выбрать объект можно в любой точке России. Например, если вы служите на Дальнем Востоке, а всегда хотели купить квартиру на юге страны, то программой дозволяется такое решение. Главное, чтобы объект соответствовал выдвинутым Росвоенипотекой требованиям. О них мы расскажем в нашей статье.

Какие виды недвижимости можно приобрести по военной ипотеке?

В рамках программы финансирования военнослужащих, может быть оформлена покупка квартиры в новостройке, во вторичке, приобретен частный дом или его часть с земельным участком. Чаще всего приобретается именно недвижимость в современных ЖК. Заранее следует уточнить, аккредитован ли застройщик одним из банков-партнеров программы Росвоенипотеки, а также соответствует ли объект требованиям:

• у застройщика имеется разрешение на строительство многоквартирного дома и договор страхования ответственности;
• если дом еще находится в процессе строительства, то его готовность должна составлять не менее 70%;
• приобретение заемщиком жилья осуществляется по ДДУ;
• жилая площадь не имеет никаких обременений;
• если квартира приобретается на вторичном рынке, дом не должен быть признан аварийным;
• в жилье должны отсутствовать деревянные перегородки;
• если в квартире проводились перепланировки, они должны иметь разрешение на проведение модификаций.

Порядок действий: как продать квартиру по военной ипотеке

Для начала обозначим, что военнослужащий, который хочет купить квартиру по военной ипотеке, должен иметь свидетельство о том, что он является участником НИС (накопительной ипотечной системы). Задача продавца — в этом удостовериться. После чего можно начать подготовку продажи жилья и, для начала, собрать следующие документы, сделать их копии:

• свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение (Выписка из ЕГРН);
• правоустанавливающий документ (Договор покупки, Свидетельство о праве на наследство)
• паспорт БТИ (технический);
• поэтажный план объекта купли-продажи;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Достоинства программы «Военная ипотека»

• нет значения, в каком регионе страны будет приобретена жилая недвижимость;
• у военнослужащего есть возможность купить жилье, которое он выберет сам;
• право на участие в программе не связано с наличием жилья в собственности у военнослужащего;
• военнослужащий через 3 года участия в НИС может в любое время использовать право на покупку жилья;
• наименьшая процентная ставка за использование ипотечного кредита (от 8,7 до 10,5 процентов годовых); аналог «гражданской ипотеки» – от 13 процентов и выше (экономия в год от 77 тыс. рублей);
• при покупке квартиры военнослужащим отсутствует необходимость применять собственные средства для начального взноса.

Чем раньше воспользуется своим правом военнослужащий, тем выгоднее он свой жилищный вопрос решит!

Первичный рынок жилья имеет ряд достоинств

• низкая стоимость. Низкая цена за квадратный метр в начале строительства (с каждым этапом строительства цена квадратного метра увеличивается;
• экономия — дешевле жилье, как минимум, на 20 процентов в сравнении с вторичным «готовым» жильем;
• наименьшие затраты на сделку. В большей части случаев новостройки без участия риэлторов продаются;
• соседи военнослужащего, в основном, коллеги, или люди одинакового социального статуса;
• современный тип дома, новые коммуникации;
• юридическая «чистота» производимой сделки;
• простота сделки. В большей части случаев оформление документов проиодит без участия непосредственно военнослужащего;
• сведен до минимума риск срыва сделки ввиду действий застройщика (продавца);
• добавочное страхование рисков участника НИС (это является требованием ФГКУ «Росвоенипотека»);
• добавочная проверка строящихся объектов жилой недвижимости;
• сделки заключается согласно ФЗ-214 – закону «Об участии в долевом строительстве» (добавочные гарантии участнику НИС).

Недостатки первичного рынка жилья:

• расходы на отделочные работы;
• в среднем сроки строительства 1-1,5 года;
• небольшой выбор аккредитованных новостроек.

Вторичный рынок имеет ряд плюсов

• сформировавшаяся инфраструктура;
• наименьшие сроки заселения в квартиру ввиду ее приобретения;
• участник НИС имеет право приобрести жилье в каком-либо городе/районе.

Недостатки вторичного рынка жилья:

• более высокая стоимость жилья в сравнении с новостройками;
• скрытые дефекты;
• износ коммуникаций и самого дома;
• сложная и длительная (в сравнении с новостройками) процедура сделки, которая требует непосредственного участия военнослужащего.

Налоговый вычет по военной ипотеке

Право на налоговый вычет наступает, если заемщик вкладывал в покупку дома или квартиры собственные деньги. Компенсировать государственные кредитные средства по закону нельзя. При этом можно рассчитывать на возврат части накоплений, потраченных на ремонт комнат. Однако под это условие подходит только новостройка. Вернуть средства, потраченные на обустройство квартиры из вторичного фонда не получится.

К ремонтным работам, подлежащим налоговому вычету, относятся:

• оштукатуривание стен;
• заливка пола;
• малярные работы;
• установка дверей, окон.

В документах на покупку квартиры необходимо указать, что помещение было приобретено без ремонта, или была выполнена черновая отделка. Налоговому инспектору нужно будет предоставить акт приема квартиры. В нем должны быть прописаны: степень готовности помещений, типы проведенных работ, сумма, потраченных на ремонт накоплений.

Чтобы получить положенную выплату, необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это можно лично, или отправив необходимые документы по почте, или через кабинет налогоплательщика с помощью специального приложения, либо через сайт ведомства. Также можно оформить нотариальную доверенность на другого человека, который будет представлять интересы плательщика в налоговой инспекции.

Для получения вычета необходимо подготовить следующие документы:

• справку 2 НДФЛ с места работы;
• договор купли-продажи с указанием всех участников сделки;
• выписку о праве собственности на недвижимость из Росреестра;
• документ с одобрением на жилищный кредит, выданный в банке;
• график погашения ссуды, размер выплаченных процентов, обязательный платеж, первоначальную банковскую ставку;
• выписка со счета, магазинные чеки, доказывающие, что собственник вложил личные средства в покупку жилого имущества или его ремонт.

Как купить квартиру по военной ипотеке

Процесс покупки квартиры с использованием военной ипотеки состоит из нескольких этапов:

1. Получение свидетельства, подтверждающего право лица на участие в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих. За выдачей данного документа военный обращается к руководству (командир части) с рапортом, который регистрируется и отправляется на согласование.
2. Последующий выбор квартиры. Возможно приобретение недвижимости вторичного и первичного рынков. Отличия при покупке квартиры в строящемся доме от готового жилья, в том, что между продавцом и покупателем заключается договор не купли-продажи, а долевого участия в строительстве. При покупке жилья вторичного рынка придется затребовать от владельца большее количество документов, и наиболее тщательно проверять юридическую чистоту сделки.
3. Одобрение жилья банковской организацией, при положительном ответе открывается счет, через который будут проходить все перечисления.
4. Подготовка документов по сделке и подписание кредитного договора.
5. Подписание соглашения по целевому жилищному займу военнослужащим и со стороны Росвоенипотеки (в течение 10 рабочих дней).
6. Перечисление денежных средств от государственных органов в счет оплаты стоимости квартиры.
7. Дальнейшее оформление соглашения (договора) по купле-продаже жилья.
8. Фактическая передача имущества по акту приема-передачи.
9. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

Что говорят эксперты о военной ипотеке

Накопительно-ипотечная система — хороший способ не ждать 20 лет, а сразу решить квартирный вопрос для военнослужащих. Однако в ней есть и некоторые подводные камни — к примеру, обязанность вернуть все взносы государству при увольнении со службы раньше определенного срока.

Чтобы взвесить все «за» и «против» такой программы, мы также спросили мнение о ней у наших экспертов.

В январе 2023 года военная ипотека стала более гибкой и доступной для военных. Во-первых, государство приняло решение увеличить срок действия накопительного ипотечного сертификата для военнослужащих. Если раньше он был равен 6 месяцам, в течение которых заемщик должен выйти на сделку, то с 1 января этого года срок был увеличен до 9 месяцев.

В ноябре 2022 года «Промсвязьбанк» также запустил военную ипотеку с так называемым нулевым первоначальным взносом для военнослужащих. Сегодня они имеют возможность приобрести жилье, когда у них нет никаких накоплений на сертификате без первоначального взноса со ставкой около 10% годовых.

Кроме того, ПСБ и «Зенит» уже исключили подписание ПДДУ из числа обязательных требований. И теперь клиент может до согласования объекта с «Росвоенипотекой» подписать сразу основной ДДУ с застройщиком. Таким образом у клиента нет необходимости обращаться к застройщику для повторного подписания договора приобретения. Заемщику нужно только обратиться в банк за пакетом документов, согласованных уже с «Росвоенипотекой», подготовить нотариальные документы и передать их на регистрацию.

Екатерина Беляева, руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent.

Сама по себе программа является современным и работающим механизмом для приобретения жилья. Однако, сам механизм подразумевает наличие финансовой грамотности военнослужащего и ответственного подхода с его стороны. Так как в программе задействован инвестиционный механизм накопления средств, то необходимо сопоставлять доходность механизма накопления с собственными обязательствами военнослужащего.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

В целом не вижу недостатков у данной программы, даже если они есть, то с лихвой перекрываются преимуществами: нет ограничений по выбору объекта, в случае увольнения военнослужащего ипотека переходит к нему, но и самое главное, военную ипотеку дают даже при плохой кредитной истории.

Елена Молокова, ипотечный брокер, ООО «ФинансКОНСАЛТИНГ».

Росту популярности программы способствовало то, что из года в год она развивалась и расширялась, увеличивая перечень возможностей. Военнослужащие сегодня вправе приобретать недвижимость и в новостройках, и на вторичном рынке, могут самостоятельно выбирать регион. Кроме того, использование военной ипотеки не ограничивает военнослужащих в праве получения иных мер государственной поддержки, в частности, материнского капитала.

Не исключено, что в текущих условиях, в связи с увеличением армии, программа военной ипотеки будет изменена. Механизм приобретения жилья могут сделать более простым, доступным и привлекательным.

Помимо решения жилищного вопроса военнослужащих, увеличение объемов ипотечного кредитования может стать источником дополнительных средств для строительной отрасли, что крайне актуально для ее поддержки в текущих непростых условиях.

Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».

Достоинства продажи и недостатки

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

• средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
• квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
• сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

• реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
• для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
• после осуществления сделки придется заплатить налог;
• для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Похожие записи:

• Перерасчёт пенсии после увольнения: как получить максимальную выгоду
• Полное руководство по участию в программе переселения соотечественников в Россию
• Как встать на биржу труда и зачем это делать