Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить пересечение границ земельных участков в ЕГРН?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начав юридическое оформление документов на землю и (или) проводя процедуру кадастрового учёта, многие граждане сталкиваются с проблемой, когда границы их участка пересекаются с границами соседского участка. Такое явление называется «пересечение границ». Что делать владельцу земельного участка в данном случае? Рассмотрим всевозможные варианты решения проблемы в соответствии с действующими законодательными нормами.
Пересечение границ с точки зрения законодательства
Законом предписано, что в случае обнаружения пересечения границ, кадастровый учёт немедленно приостанавливается до выяснения причин нарушения и решения данной проблемы. Об этом говорится в ФЗ о кадастре, а именно в п.2 ч.2 ст.26, который был ратифицирован 24.07.07. При этом данный Федеральный закон предусматривает исключение: если соседний участок является объектом недвижимого имущества, который проходит стадию преобразования.
В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:
- технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
- кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).
Пересечение границ с точки зрения законодательства
Начав юридическое оформление документов на землю и (или) проводя процедуру кадастрового учёта, многие граждане сталкиваются с проблемой, когда границы их участка пересекаются с границами соседского участка. Такое явление называется «пересечение границ». Что делать владельцу земельного участка в данном случае? Рассмотрим всевозможные варианты решения проблемы в соответствии с действующими законодательными нормами.
Законом предписано, что в случае обнаружения пересечения границ, кадастровый учёт немедленно приостанавливается до выяснения причин нарушения и решения данной проблемы. Об этом говорится в ФЗ о кадастре, а именно в п.2 ч.2 ст.26, который был ратифицирован 24.07.07. При этом данный Федеральный закон предусматривает исключение: если соседний участок является объектом недвижимого имущества, который проходит стадию преобразования.
Что делать при пересечение границ участков
Пересечение границ земельного участка как разновидность земельного спора разрешается путем судебного определения местоположения земельного участка на основании фактического местоположения земельного участка, проверки изменения границ земельного участка, с учетом сведений ГКН и прочего. В этом суть конфликта, отсюда и необходимость обращения в суд, так как только суд может исправить ошибки при постановке на кадастровый учет и снять с кадастрового учета координаты поворотных точек соседей.
В идеале, пересечения границ земельного участка быть не должно, то есть изначально надо координировать границы указанные на бумаге с границами фактически установленными на местности и в случае необходимости согласовать с соседями и местной администрацией. Проблема возникает, если при этом площадь вашего участка или участка ваших противников окажется существенно меньше номинальной. А такое бывает очень часто и причина этого — нарушения допущенные кем-то из ваших соседей (в том числе не имеющих с вами общих границ). Например если один передвинул свои границы, то и его соседи передвинули свои, что бы площади не уменьшились.
А теперь представим ситуацию, когда указанные нарушения произошли с двух сторон от вашего участка. И вот — ваш участок, если сведения из кадастра относительно ваших соседей перенести на местность сузился, а вы естественно с таким положением дел согласиться не можете. И вот здесь начинается очень серьезный спор, так как речь идет не о нескольких квадратных метрах, а часто о нескольких сотках земли. С чего начать решение вопроса пересечения границ земельного участка? Мы предлагаем: адвокатскую консультацию, сопровождение дела в суд и организацию исполнения решения суда — то есть весь спектр решения проблемы, связанной с пересечением границ земельного участка с границами смежных участков.
Досудебный порядок при пересечении границ
На досудебной стадии при пересечении границ земельных участков допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. В состав межевого плана в указанном случае также включаются:
- Заключение кадастрового инженера обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, а также включение дополнительных сведений о местоположении такой границы в раздел «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях»
- Акт согласования местоположения границы ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. Акт согласования границы такого земельного участка может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Исправление реестровой ошибки
Реестровая ошибка, это уже серьезнее, так как содержится в плане межевания, техническом плане, карте-плане территории, а так же может содержаться в акте обследования.
Выявляется такая ошибка регистрирующим органом на основании того же межевого плана, акта обследования, технического плана, а так же иных документов полученных по основаниям пункта 3, стать 61 Закона о регистрации недвижимости. Такая ошибка как Вы понимаете, в первую очередь допускается кадастровым инженером при проведении работ по межеванию, но есть случаи, когда данная ошибка была допущена по вине органа направившего документы в регистрирующий орган, а регистрирующий орган уже регистрирует ошибку в документах.
В данной ситуации всегда встает вопрос об определении надлежащего ответчика для исправления ошибки в судебном порядке. Так как вина контролирующего органа в данной ситуации отсутствует, в таком случае надлежащим ответчиком в спорах об исправлении кадастровой реестровой ошибки будет специалист, составивший соответствующий документ, на основании которого сведения об объекте были внесены в ЕГРН.
Конечно, для исправления реестровой ошибки, не обязательно обращаться в суд, она может быть исправлена на основании заявления заинтересованного лица, во внесудебном порядке. К заявлению так же прикладываются документы, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки, а так же документы, содержащие верные сведения, так например это может быть межевой план с верными координатами. В таком случае реестровая ошибка должна быть исправлена в течение 5 дней с момента получения соответствующего заявления. Плата за исправление как реестровой, так и технической ошибки не предусмотрена.
Как только станут известны результаты исправления ошибки, в обязанности регистрирующего органа входит направить в адрес правообладателей уведомление. Направляется оно в течение трех рабочих дней со дня внесения изменений и исправления ошибки в ЕГРН.
Примеры из судебной практики
В 2000 году гражданин Александр П. купил под Дмитровом участок 8 соток, после чего его оформил с государственной регистрацией (согласно ст.218 Федерального закона). В 2006 и 2012 гг. были получены новые свидетельства, изменен кадастровый номер и выписка. В 2013 в пункте «Особые отметки» была поставлена информация «границы участка не установлены». Александр П. обратился в кадастровую палату, откуда получил официальный ответ от специалистов «границы участка восстановлены», дана рекомендация обратиться в кадастр. В кадастровой выписке из ЕГРН значится, что «присутствует пересечение границ участков». Как поступить в таком случае?
Ответ юриста: Необходимо вступать в переписку для получения информация, с каким участком замечено пересечение границ. Нужно обжаловать постановку на кадастровый учет надела, с которым имеется пересечение границ надела гражданина П., так как межевание участка, принадлежащего ему, проводилось раньше. Если появится спор относительно прав с собственником надела с проблемными границами, в таком случае Александр П. должен будет признать его право собственности на площадь пересечения в суде.
Игорь Н. пользовался участком с 1995 и зарегистрировал право собственности на него на основании специальной выписки из хозяйственной книги. Когда уточнялись границы, обнаружилось наличие их пересечения с соседним наделом, на который права были прекращены судовым решением из-за выяснения недействительности правоустанавливающей документации. Согласно кадастровой выписке межи соседского надела не определены, однако имеются границы двух его частей с кадастровыми номерами. Как поступить: просить суд снять надел с кадастрового учета или писать исковое заявление на исключение данных о границах частей?
Ответ юриста: Если отмежевание смежного участка выполнено неправильно, при невозможности постановки участка (кадастровый учет) нужно выполнить «исправление кадастровой ошибки». Процедура выполняется кадастровыми инженерами.
РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ ПЕРЕСЕЧЕНИЯ ГРАНИЦ УЧАСТКОВ БЕЗ ОБРАЩЕНИЯ В СУДЕБНЫЕ ОРГАНЫ
Действия по устранению выявленных кадастровых ошибок без участия судебных органов регламентируются рекомендательным Письмом Минэкономразвития № 4448-ИМ\Д23, подписанным 27.03.09. В соответствии с данным письмом, если обнаруженное пересечение границ участков возникло по причине ошибки в месторасположения границы участка земли, который был учтён ранее, орган, проводивший регистрацию, обязан приостановить процесс кадастрового учёта. Для решения данной проблемы необходимо составить межевой план в виде одного документа, где содержится информация по новообразованному и по ранее учтённому участку, в месте расположения которого была обнаружена ошибка.
В состав предоставляемого межевого плана должно быть включено квалифицированное заключение кадастрового специалиста, которое обосновывает вывод об ошибке в месторасположении границы земельного участка, ранее учитывающегося в кадастровых документах. Также в план, в раздел об уточняющих сведениях, включаются данные о месторасположения границы.
К межевому плану необходимо приложить акт о согласовании месторасположения границы участка, учитывающегося ранее, в границах которого была обнаружена ошибка. Специалисты считают, что если в ходе устранения ошибки не изменились физические параметры участка, то акт о согласовании составлять не нужно.
После исправления ошибки, сведения о границах ранее учитываемого участка заносятся в кадастр недвижимости. Это происходит на основании поданного вами заявления о постановке на гос. учёт участка земли или заявления об изменении участка и межевого плана, который включает в себя дополнительные данные о ранее учитываемом участке, в том числе его границы. При этом в межевом плане должны отражаться новые (исправленные) значения координат и характерные точки границы.
В том случае, если в результате устранения ошибки, изменилась площадь и/или конфигурация ранее учитываемого земельного участка, то исправленные данные вносятся в реестр недвижимости только при наличии заявления о государственном кадастровом изменении участка, учитывающегося ранее. Заявление представляется в территориальный орган кадастрового учёта владельцем (землепользователем) данного участка. После обращения, территориальный орган кадастрового учёта, руководствуясь Письмом Минэкономразвития, вашим заявлением и межевым планом со всеми дополнениями, исправит ошибку, допущенную ранее.
Почему собственники не всегда согласны с исправлением ошибок
Не всегда собственник при обнаружении недостоверных сведений желает их исправлять. Такие ситуации возникают:
- неверные данные в ГКН выгодны для собственника недвижимости. Например, после переоценки кадаст. стоимости земель з/у был отнесен к неверной категория земель (вместо земли «административного назначения» к землям «промышленного»). В расчете кадастр. стоимости применены заниженные нормативные показатели. Налоговая нагрузка для собственника земли снизилась.
- произведены определенные манипуляции с объектом недвижимости и при исправлении ошибок они окажутся противозаконными. Собственнику нужно привести всё порядок и нести убытки. К примеру, на земельном участке возведен жилой дом, после выявления кадстр.оплошности оказалось, что дом находится на границе с соседским земельным участком без необходимого отступления. А сосед требует устранения нарушений.
Существуют различия в порядке устранения технической и кадастровой ошибки. Рассмотрим подробнее.
- Типичные случаи ошибок в кадастре
- Как обнаруживается ошибка
- Для чего необходимо исправление ошибок
- Почему собственники не всегда согласны с исправлением ошибок
- Порядок исправления технической ошибки
- Порядок исправления реестровой ошибки
- Поправки, вносимые по судебному акту
- Требуется ли исправление ошибки в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после их исправления в ГКН?
- Судебные разбирательства
- Споры о технической ошибке
- Споры о кадастровой ошибке
- Частный случай судебного спора
Исправление ошибок – это одна из кадастровых процедур, целью которой является приведение госкадастра в соответствие с действительностью, то есть обеспечение достоверности содержащихся в нем сведений. Ошибки могут быть:
- техническая (далее также ТО);
- Реестровая (далее – РО). Ранее она называлась кадастровой.
В основном поводом для обращения в суд являются такие обстоятельства:
- несогласие собственника недвижимости с отказом ОКУ в исправлении неточностей по его заявлению (то есть когда собственник является заявителем и заинтересован в исправлении неверных данных);
- возражение собственника (правообладателя) с позицией кадастравиков об исправлении ТО по заявлению третьих лиц (соседей, государственных или муниципальных органов).
Когда собственник недоволен отказом или решением об устранении технических погрешностей, то он может подать иск в порядке обжалования действий (бездействий) гос/муниципальных органов, должностных лиц. Какие при этом имеются особенности:
- Обжаловать действие можно в течение 3 месяцев с момента вынесения спорного решения или когда истец узнал об этом (пришло уведомление от ОКУ, получил выписку из кадастра);
- Идти можно либо в арбитражный суд, если собственник недвижимости юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо районный/городской в суд с административным иском в остальных случаях;
- Ответчиком (административным ответчиком) всегда является территориальный ОКУ. Возможно привлечение третьего лица, как правило, это смежники по земельным участкам, налоговая инспекция (если судебный акт в последующем повлияет на формирование налоговой базы), государственные или органы, издавшие определенные акты, которые принимаются во внимание при рассмотрении дела.
- К иску в обязательном порядке приобщаются:
копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;выписка из ГКН;копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель). - копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;
- выписка из ГКН;
- копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);
- текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
- признать определенный факт, сведения, данные (запись в госкадастре) технической ошибкой, либо отсутствием ТО;
- действия кадастрового органа об отказе в исправлении ТО (или наоборот об исправлении) признать недействительным;
Иногда требования могут содержать дополнительные данные, например, сведения о том с какой даты считать юридически действующим внесенные исправления в кадастр.
Алгоритм действий в 2021 году
Когда возникает ситуация обнаружения специалистами кадастровой инспекции ошибочных данных – согласно регламенту они обязаны прекратить все работы относительно данного надела до того времени, пока неточности не будут исправлены.
Кроме того ошибочность данных может быть установлена собственником или кадастровым инженером. Тогда требуется заявить об обнаружении ошибка в межевом пространстве и потребовать, чтобы нарушения были исправлены.
Согласно регламенту, ошибки, относящиеся к техническим подлежат исправлению основываясь на их обнаружении со стороны сотрудников кадастровых органов.
Инициировать исправление таких данных могут лица, занимающие руководящие должности в указанном органе. Руководству сведения относительно ошибок поступают по установленной форме.
В случае, когда поступает заявление, в котором содержится просьба об исправлении ошибок относительно наложения пределов – орган кадастровой деятельности имеет правомочия по принятию решения об отказе по рассмотрению подобного вопроса. Это относится к ситуациям, когда ошибки не носят явный характер.
В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:
- технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
- кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).
Если границы участка пересекают границы поселка
В современном законодательстве указывается, что при выявлении пересечения границ земельных наделов кадастровые работы должны быть приостановлены до того момента, пока данное положение не будет исправлено.
Зачастую возникают ситуации, когда граница пересекается с расположенной по соседству. В таком случае это может быть граница населенного пункта. Для того, чтобы решить проблему, потребуется устранить пересечение. Первое, что потребуется сделать – выяснить по какой причине возникло такое пересечение.
Проблема в таком случае подлежит простому разрешению – кадастровые органы должны внести необходимые изменения в существующее положение дел. Для получения такого результата им не придется затрачивать ни время, ни деньги. При этом стоит отметить, что собственник участка может не принимать участия в рассматриваемом процессе.
Если ошибка допущена кадастровым инженером во время проведения работ на земле, то устранить ее можно во внесудебном или судебном порядке. Стоит отметить, что посредством судебного заседания решается вопрос относительно уточнения границ.
Когда нарушены права землевладельца, он имеет возможность решить проблему посредством использования действующих норм права без обращения в судебные органы. Когда органы муниципалитета не желаю решать вопрос миром – происходит обращение в суд.