Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Сроки регистрации договора аренды
Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,
- ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
- ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
- ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.
Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.
- ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.
ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.
В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:
- ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
- ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.
Росреестр перечень документов для регистрации договора аренды
Затем следует проверка на отсутствие причин для отказа в регистрации прав собственности. Если таковых не обнаружено, то подготавливается документ, свидетельствующий о праве собственности одариваемого на подаренную квартиру, которому оно и выдаётся в установленные сроки.
- Заявление о регистрации права собственности одариваемого на преподносимую в дар квартиру.
- Договор дарения в трёх экземплярах. Один экземпляр останется в регистрационной палате. Обладателем второго экземпляра станет даритель, а владельцем третьей копии документа станет одариваемый.
- Квитанция от организации, принявшей оплату государственной пошлины за прохождение процедуры регистрации.
- Оригиналы документов удостоверяющих личности обеих сторон договора, обычно таковыми являются гражданские паспорта.
- Технический паспорт на фигурирующую в договоре дарения квартиру.
- Справка, удостоверяющая право собственности дарителя на эту квартиру.
- Справка о числе прописанных и проживающих в данной квартире людей.
- Нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супруги дарителя, или других совладельцев фигурирующей в договоре квартиры, на совершение этой сделки.
- Выписка из домовой книги (действительна в течение месяца с момента её выдачи).
- Справка об отсутствии задолженности по налогам у дарителя.
Для чего нужен договор и когда он уместен
Договор аренды уместен при предоставлении недвижимости в пользование на длительный срок. Это выгодно и арендодателю, и арендатору: первый застрахован от кражи и порчи имущества, второй может быть уверен в стабильности ценообразования и отсутствия внезапного увеличения арендной платы.
С законодательной точки зрения регистрация договора является обязательной (ГК РФ, статья №651). Прозрачная аренда недвижимости подтверждает соглашение сторон (арендодатель и арендатор) и предоставляет каждому из них правовую защиту и определенные преимущества, которые будут рассмотрены позднее.
Отсутствие договора может привести к уголовной ответственности, так как по мнению государственных органов, предприниматели сдают недвижимость «по-черному» с целью неуплаты налогов. Так же как и другие доходы в РФ, они облагаются налогами в размере 13% от суммы.
В зависимости от того, кто сдает в аренду недвижимость (физическое лицо, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) может отличаться список необходимых документов на оформление договора. Точный список документов можно уточнить позвонив в МФЦ вашего региона, так как это ключевой орган, обрабатывающий подобные документы.
Для заключения договора об аренде помещения между физическими лицами потребуются следующие документы:
- Заявление о регистрации договора в многофункциональном центре (оформляет специалист центра на месте).
- Договор аренды и акт передачи — по 3 экземпляра каждого из документов.
- Паспорт заявителя (оформлением документов в МФЦ может заниматься как владелец недвижимости, так и арендатор);
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Дополнительными для юридических лиц являются следующие документы:
- Протокол о назначении на должность директора компании.
- Протокол о разрешении на проведение крупной сделки. Необходим лишь в том случае, если платежи за аренду превысят 25% от текущего имущества компании. Вместо этого протокола может быть предоставлена разрешающая справка, подтверждающая, что сделка не является крупной для компании.
- Протокол, подтверждающий одобрение сделки, если того требует устав компании.
Регистрация договора аренды жилой и нежилой недвижимости в Москве
Несмотря на тот факт, что регистрации договора аренды недвижимости является эффективным способом защитить интересы, как арендатора, так и арендодателя, многие участники не проходят полную процедуру юридического оформления. В результате, даже при рассмотрении хозяйственных дел судом, довольно трудно доказать свои права тем, кто потерпел убытки в той или иной форме.
Стабильность бизнеса, коммерческой деятельности, напрямую зависит от безопасности предпринимателя, в том числе и в вопросах аренды.
Если договор аренды не был зарегистрирован в государственных контролирующих органах, предприниматель и соучредители лишаются доказательства правомерности размещения на арендованной площади и могут совершенно на законных основаниях быть выдворены до решения суда.
Также фиксация договора позволит избежать резкого повышения арендной платы, что также может быть инструментом для давления на предпринимателя.
Если говорить о дополнительных выгодах для предпринимателя, порядок и стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения позволяют существенно сэкономить, в том числе и на налоге на прибыль.
Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения
Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:
- Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
- Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
- При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
- На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Правила заключения соглашения
В ГК приводятся основные правила, которых должны придерживаться граждане и владельцы компаний, если ими составляется арендный договор. Процесс подписания данного соглашения делится на несколько этапов:
- первоначально арендатор, который может быть представлен частным лицом, предпринимателем или владельцем фирмы, занимается поиском подходящего объекта недвижимости, причем данный объект может использоваться для проживания или предпринимательской деятельности;
- далее оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или участка земли;
- составляется договор, в котором приводятся права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
- если срок меньше одного года, то не требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре;
- дополнительно обязательно нужна регистрация, если один из участников является юрлицом.
Процедура составления документа может выполняться непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.
Подготавливаем документацию
Перед тем как зарегистрировать договор, нужно заранее подготовить необходимые документы, перечень которых представлен ниже:
- заявление с прошением государственной регистрации;
- паспорт заявителя (для юридического лица дополнительно свидетельство государственной регистрации предпринимателя);
- кадастровый паспорт и план нежилого помещения;
- договор аренды в двух экземплярах;
- учредительные документы организации (для юридических лиц);
- документы о полномочиях юридического лица (например, приказ);
- заверенное нотариусом согласие второго супруга арендодателя (только для физического лица);
- квитанция о том, что была уплачена государственная пошлина за регистрацию.
Сдать нежилое помещение в аренду владелец может только в случае, если у него имеется свидетельство прав собственности на этот объект недвижимости, зарегистрированный в Росреестре.
В случае же, если у нанимателя возникла необходимость арендовать помещение в здании, которое ещё не сдали в эксплуатацию, стороны могут подписать предварительный договор. Такой документ регистрировать не обязательно, если его срок действия менее двенадцати месяцев. Полноценной юридической силы предварительное соглашение не имеет, это своеобразные обязательства субъективно между собственником и нанимателем. В этом же документе до заключения сделки очень рекомендуется указать срок подачи заявления на регистрацию факта аренды, который подлежит обязательному внесению в государственный реестр.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.