Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «правоустанавливающие документы на земельный участок;». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После завершения строительства нужно составить уведомление о его окончании в течение месяца со дня возведения объекта. В документе должны быть указаны сведения о застройщике, участке, объекте и об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать уведомление можно с помощью сайта госуслуг, МФЦ, или лично обратиться в уполномоченный орган.
Какие сведения нужно указывать о сособственниках и/или соарендаторах?
Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.
Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.
То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.
Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.
Примечание.
Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).
Данный вопрос пока остается открытым.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Как заполнить уведомление о планируемом строительстве
Перед тем как подавать уведомление о планируемом строительстве дома, соберите все необходимые данные, которые будут нужны при заполнении заявления:
-
ФИО, место жительства и паспортные данные;
-
Информация о земельном участке — кадастровый номер, адрес (или описание местоположения участка, если адрес еще не присвоен);
-
Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы/документы-основания, указанные в разделе 2 выписки из ЕГРЮЛ);
-
Сведения о видах разрешенного использования земельного участка (указывается в выписке из ЕГРЮЛ) и объекта строительства (определяется застройщиком);
-
Договор купли-продажи земельного участка;
-
Данные о планируемых параметрах дома, в т. ч. об отступах от границ участка (план земельного участка, проект дома);
-
Электронный адрес для обратной связи;
-
Способ направления обратного уведомления.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Формы уведомлений для индивидуального жилищного строительства утверждены приказом Минстроя от 19.09.2017г.
Форма уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС состоит из трех разделов. Заполняется в письменном виде и содержит следующие данные:
- о застройщике: фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства;
- о земельном участке: кадастровый номер, точный адрес или описание местонахождения, сведения о правомочиях застройщика в отношении участка;
- сведения об объекте: данные о разрешенном виде использования, цель обращения (строительство или реконструкция), информация о параметрах (высота, площадь, отступы от границ) и схематическое изображение планируемого объекта.
Обратиться можно как непосредственно в исполнительный орган, так и послать уведомление по почте.
Целью введения закона стала попытка упорядочения индивидуального жилищного строительства. Его поправки устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках:
Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (# 340-ФЗ от 03.08.2018 г.), вступивший в силу с момента его опубликования, обеспечил возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ
Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:
1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;
2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:
- являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
- типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
- застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;
Орган МСУ после проверки указанных застройщиком в уведомлении данных может и не разрешить строительство/реконструкцию объекта, если на то будут основания (ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ):
- указанные в уведомлении характеристики объекта не соответствуют предельным значениям;
- разрешенное использование земельного участка не позволяет построить объект, заявленный застройщиком;
- уведомление подано ненадлежащим лицом (т. е. не обладающим правами на земельный участок);
- внешний вид планируемого к строительству объекта не вписывается в имеющуюся историческую застройку (для объектов, планируемых к строительству в пределах исторического поселения федерального или регионального значения).
Понять, что строительство/реконструкция не разрешены, застройщик может, получив от уполномоченного органа уведомление о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве/реконструкции, установленным законом (см. приложение № 3 приказу Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр).
Перечень необходимых документов, которые нужно приложить к уведомлению
Как правило, дополнять уведомление какими-либо документами не нужно. Но при определенных обстоятельствах приложения все же потребуются. Ниже подробно разобраны такие ситуации (их всего четыре):
- Регистрация прав на участок в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) не проведена. Тогда уведомление нужно сопроводить правоустанавливающими документами на землю. Информация о регистрации прав в ЕГРН доступна в сети интернет – достаточно просто взять выписку на сайте Росреестра;
- Подача уведомления не самим застройщиком, а его законным представителем. В этом случае к уведомлению прикладывают документ, подтверждающий, что представитель наделен необходимыми полномочиями. Как правило, в роли такого документа выступает доверенность, заверенная нотариусом;
- Подача уведомления застройщиком – юридическим лицом, зарегистрированным в другой стране. Уведомление должно дополняться документами о госрегистрации юрлица в соответствии с законами иностранного государства. Документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом;
- Расположение участка на исторической территории уровня государства или субъекта Федерации. При этом застройщик не представил в пункте 3.4. информации о типовом архитектурном решении. В качестве приложения подается описание облика будущего жилого или садового дома.
Если ни одного из перечисленных обстоятельств не у застройщика не возникло, приложения к уведомлению не нужно – заполнение можно считать законченным после указания почтового и электронного адреса.
Суды также отказали заявителю. Они указали:
- когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.
- если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Отсюда суды делают вывод, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН.
Формирование (сейчас – образование) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Закон не запрещает формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один тот же объект.
На момент возникновения спорных правоотношений действовал Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 № 943, пунктом 139 которого было предусмотрено, что если жилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика.
«Таким образом, законом не предусмотрено как условие прекращения права собственности застройщика на земельный участок, сформированный (предоставленный) для целей строительства и (или) эксплуатации многоквартирного жилого дома и возникновения права общей долевой собственности на него у участников долевого строительства, повторное формирование после введения многоквартирного дома в эксплуатацию того же или нового земельного участка».
Кассационная инстанция отметила, правовое значение для разрешения спора имеют обстоятельства:
— был ли сформирован (предоставлен) соответствующий земельный участок для строительства и (или) эксплуатации конкретного многоквартирного дома,
— или же при его формировании (предоставлении) предполагалось строительство на таком земельном участке других многоквартирных домов, или иных объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу данного многоквартирного дома,
поскольку при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав имущества дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
На земельном участке, о регистрации права общей долевой собственности на который просит заявитель, расположено несколько многоквартирных домов, при этом на государственную регистрацию не были представлены сведения о том,
— проходил ли формирование земельный участок под размещение многоквартирного дома;
— был этот земельный участок сформирован как объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме;
— соответствует ли участок как общее имущество многоквартирного дома выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации;
— весь ли участок необходим для обслуживания расположенных на нем многоквартирных домов либо подлежит формированию новый земельный участок как общее имущество в многоквартирном доме для всех 4‑х многоквартирных домов;
— подлежат ли формированию отдельные земельные участки как общее имущество многоквартирного дома под каждым многоквартирным домом, расположенном на спорном земельном участке.
На это заявителю указывало Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Вывод судов о том, что в отсутствие таких сведений у государственного регистратора отсутствовала возможность осуществить регистрацию заявленного права в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, следует признать правомерным», – пришел к выводу кассационный суд.
Дополнительно суд отметил, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).
Однако спорный земельный участок не передавался в аренду или в пользование застройщику для застройки многоквартирными жилыми домами, а принадлежит ему на праве собственности. Из-за этого в силу части 4 статьи 56 Закона о регистрации недвижимости застройщик должен был подать в Управление Росреестра заявление о прекращении права собственности на участок.
Застройщик обращался с таким заявлением, но ему отказали, и отказ не оспорен. Это является самостоятельным основанием для отказа административному истцу в регистрации права на земельный участок:
- В соответствии с пунктами 3, 9 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.
- Статьей 27 этого закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 закона.