Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все расходы при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Цeнa: зaвиcит oт cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти, cтaвoк cтpaxoвoй кoмпaнии, кoличecтвa выбpaнныx пpoгpaмм. B cpeднeм этo oкoлo 1% oт cyммы кpeдитa и вышe.
Ceгoдня пpaктичecки нepeaльнo пoлyчить ипoтeчный кpeдит бeз зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaния. 3aкoнoм oб ипoтeкe пpeдycмoтpeнa тoлькo cтpaxoвкa зaлoгoвoгo oбъeктa, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм, нo бaнки cтaвят нacтoлькo нeвыгoдныe ycлoвия пpи oткaзe oт ocтaльныx cтpaxoвoк, чтo зaeмщикy пpoщe coглacитьcя нa нaвязaннyю ycлyгy.
B ипoтeчнoe cтpaxoвaниe oбычнo вxoдят: cтpaxoвaниe пpиoбpeтaeмoй в кpeдит нeдвижимocти oт pиcкoв yтpaты или пoвpeждeния, cтpaxoвaниe жизни и здopoвья зaeмщикa, титyльнoe cтpaxoвaниe (вepoятнocть yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa жильe) и cтpaxoвaниe oтвeтcтвeннocти зaeмщикa oт нeвoзвpaтa ипoтeчнoгo кpeдитa.
Oдни бaнки тpeбyют пoлный нaбop, дpyгиe coглacны нa 2-3 пpoгpaммы из пepeчиcлeнныx, в нeкoтopыx cлyчaяx кpeдитyющий бaнк тpeбyeт cтpaxoвaния пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти и жизни co здopoвьeм зaeмщикa в тeчeниe вceгo cpoкa ипoтeки, a титyльнoгo cтpaxoвaния тoлькo в тeчeниe пepвыx 2-3 лeт.
Moжнo oткaзaтьcя oт ycлoвнo-дoбpoвoльныx cтpaxoвыx пpoгpaмм, нo oбычнo этo нeвыгoднo – вeдь в этoм cлyчae бaнки пoвышaют cтaвки.
Ecть дaжe тaкиe кpeдитныe opгaнизaции, кoтopыe cпoкoйнo oтpeaгиpyют нa oткaз cтpaxoвaть зaлoгoвый oбъeкт. Пpaвдa, и cтaвкa в этoм cлyчae тyт жe пoднимeтcя нa 1,5 и бoлee пyнктa. Инoгдa вcтpeчaютcя иcключeния из пpaвил, нo эти cлyчaи oчeнь peдки.
Кoмиccия pиэлтopy или бpoкepy, a тaкжe гoнopap юpиcтy
Цeнa: oкoлo 5% oт cтoимocти oбъeктa.
Ceйчac кpaйнe peдки cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeль oбxoдитcя бeз ycлyг pиэлтopa. Пpoщe oплaтить ycлyги пpoфeccиoнaлa, зaтo пoлyчить пpoвepeнныe вapиaнты, чтoбы выбpaть caмый пoдxoдящий. К тoмy жe pиэлтop бepeт нa ceбя зaбoты o пpoвepкe квapтиpы, peкoмeндyeт нaдeжныx зacтpoйщикoв и дaeт coвeты, кaк лyчшe пocтyпить или нa чeм мoжнo cэкoнoмить бeз yщepбa для ceбя.
К тoмy жe ecли в pиэлтopcкoм aгeнтcтвe ecть coбcтвeнный бpoкep, тo зaчacтyю гoнopap зa пoмoщь cпeциaлиcтoв пo cдeлкe бyдeт кoмпeнcиpoвaн yмeньшeниeм дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пepeплaтe бaнкy пo кpeдитy, кoтopыx yдaлocь избeжaть блaгoдapя гpaмoтным кoнcyльтaциям. Дa и caм кoмплeкc ycлyг бyдeт cтoить мeньшe, чeм paбoтa cпeциaлиcтoв пo oтдeльнocти.
To жe caмoe кacaeтcя ycлyг юpиcтa – лyчшe нe экoнoмить нa гoнopape, зaтo быть yвepeнным, чтo вce дoкyмeнты oфopмлeны пpaвильнo, в дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeт пoдвoдныx кaмнeй, и вce ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa, дaжe тe, чтo нaпиcaны мeлким шpифтoм, вaм пoнятны и вac ycтpaивaют.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Дополнительные расходы
К дополнительным (необязательным) расходам можно отнести:
— Банковские комиссии;
— Услуги риэлтора и ипотечного брокера.
Раньше банковские комиссии по ипотеке занимали целые разделы в тарифах кредитных организаций. С вас могли взять плату за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление денег и т. д. Впоследствии ЦБ РФ запретил эту порочную практику. Но за дополнительные услуги банка вам придется заплатить. Например, за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки для проведения расчетов с продавцом.
Также сюда можно отнести плату за выдачу различных справок и согласий кредитной организации, а также комиссии за снижение процентной ставки и изменение условий ипотечного договора. Например, в ПАО «Росбанк Дом» такая услуга стоит 1% от суммы задолженности по кредиту.
Для поиска подходящего жилья и оптимальной ипотечной программы вы можете воспользоваться помощью риэлтора и кредитного брокера. Будьте готовы отдать им от 2% от суммы сделки. Если от услуг риэлтора отказываться не стоит, то без кредитного брокера можно обойтись. Во-первых, помощь в поиске банка вам может оказать тот же специалист по недвижимости, во-вторых, вы сами в состоянии выбрать кредитную организацию. Сегодня это легко сделать в интернете.
Таким образом, планируя ипотечный кредит, запаситесь приличной суммой денег. Обязательно вникайте в каждую статью расходов, оценивайте необходимость и размер дополнительных трат.
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
Самые большие траты на ремонт вас будут ждать, если покупаете квартиру без отделки или с черновой отделкой. Чётко рассчитайте все расходы по пунктам и определитесь, будете ли делать ремонт самостоятельно, наймете бригаду специалистов или строителей на отдельные виды работ. Обратитесь в несколько компаний, которые оказывают услуги по ремонту и просчитайте разные варианты. Уточняйте у фирм, что входит в стоимость ремонта.
Учесть нужно все пункты расходов:
- строительные материалы;
- отделочные и строительные работы;
- оборудование;
- логистика, подъем материалов в квартиру;
- мебель и техника.
Дополнительные затраты:
- Если вы нанимаете дизайнера — стоимость дизайн-проекта и авторского надзора. Если ваша квартира свободной планировки, то чтобы вам не пришлось жить в темном помещении и не было неиспользуемых метров в квартире — закажите проект помещений и расстановки мебели у профессионала.
- Если хотите делать перепланировку, то нужно будет заплатить за изготовление проекта, согласовать его в инстанциях, заплатить госпошлину и заказать новый техпаспорт. Это может стоить в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.
До получения прав собственности на квартиру не делайте в ней перепланировку, особенно если квартира в ипотеке. Из БТИ могут неожиданно прийти с проверкой и заставить за свой счет вернуть всё в первоначальное состояние.
Почему нужны дополнительные расходы.
Когда человек берет ипотечный кредит, он получает деньги под залог той квартиры. Которую выкупает. Это возможно потому, что с самого начала банк покупает для него жилье и делает его владельцем.
Эта квартира является его собственностью не в полной мере. Например, он не может продать или подарить ее. Ситуация изменится только после того, как он полностью выплатит ипотеку.
Однако при этом нужно помнить, что банк вложил деньги и хочет не только их вернуть, но и получить прибыль в виде процентов. Нужно учитывать, что выплата может происходить в течение десятков лет. За это время может измениться материальное положение заемщика или произойти что-либо с квартирой. В первом случае он не сможет выплачивать взносы в полном размере, а во втором — предмет залога потеряет часть своей стоимости.
Поэтому банк должен защитить свои вложения. Доп затраты при ипотеке направлены на выполнение соответствующих требований банка. За что необходимо платить — будет подробно рассмотрено далее.
Особенности подготовки к сделке в зависимости от типа жилья
Каждый переход права на собственности индивидуален. От того, к какому фонду относится недвижимость, зависят статьи затрат:
- Покупка новостройки. На рынке покупки квартиры из первичного фонда важно удостовериться в законности полномочий застройщика (устав, проектная декларация, оформленное право на землю). При проверке данных о продавце, необходимо удостовериться в том, что вся документация продавца в порядке и не содержит препятствующих ограничений к регистрации.
- Квартира из вторички. Так как недвижимое имущество уже находилось в собственности других частных лиц, у него есть своя история владения, а также свои риски непредвиденного появления претензий третьей стороны (скрытые наследники). Юрист, нотариус, расширенная выписка из домовой книги – меры, обязательные по сделкам, где есть подозрение в чистоте юридической процедуры. Нотариальное заверение поможет отстоять свои позиции в суде, даже если впоследствии обнаружатся претензии от других претендентов на недвижимость.
Если жилье ипотечное, банк даст полную раскладку по информации о предстоящих расходах. И они будут немаленькие.
К числу статей затрат по ипотеке относят:
- Страхование объекта залога.
- Личная страховка.
- Услуги аренды ячейки или аккредитив.
- Работы юриста.
- Оценка ипотечного объекта.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Для этого покупателю нужно знать все СНиПы и стандарты строительства. Далеко не каждый покупатель обладает такими знаниями. Очевидно, что для этого ему придётся обратиться за помощью к эксперту-строителю и оплатить его услуги.
Застройщики часто предлагают дольщикам и дополнительные платные услуги, к примеру, оформление права собственности на недвижимость. Порой они устанавливают такие условия сотрудничества, что отказаться от дополнительных платежей у покупателей не получается.
Квартиры на вторичном рынке подлежат особо тщательной проверке на наличие скрытых собственников или потенциальных наследников, чьи права в ходе сделки могли быть ущемлены.
Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:
- Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
- Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.
Дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку
Когда наличных денег на покупку жилплощади не хватает, либо их нет вовсе, можно обратиться к помощи любого банка, который предоставляет ипотечное кредитование.
Расходы при покупке квартиры в ипотеку возрастают по сравнению с обычной сделкой по приобретению жилья.
Для начала, чтобы выбранный банк одобрил кредитование, надо предоставить все необходимые документы о доходах покупателя и созаёмщика, если таковой имеется.
Кроме подтверждения доходов банк может запросить иные необходимые документы, в том числе:
- Независимую оценку жилплощади при покупке вторичного жилья. Чтобы знать, сколько будет стоить квартира на рынке недвижимости в рассматриваемый период времени.
- Оплату ипотечного страхования. Страхование жизни и страховка от утраты трудоспособности обычно включены в стоимость ипотеки. А вот за титульное страхование надо платить отдельно.
- Если уж быть до конца честными, то самые большие траты при покупке квартиры в ипотеку – это и есть сама ипотека. Причём во многих случаях на ближайшие десять-двадцать лет.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если оформлять договор самостоятельно без привлечения юриста, траты неизбежны. Они включают:
- Госпошлину. Это не налог, а обязательный платеж, имеющий фиксированную величину. Стороны платят государству за оформление сделки. Госпошлина вносится при регистрации права собственности в Росреестре, при подаче запросов о предоставлении документов для продажи квартиры.
- Нотариальный тариф. Это величина сродни госпошлине, то есть она установлена на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе, в Основах законодательства РФ о нотариате. В отличие от госпошлины, нотариальный тариф остается в распоряжении нотариуса. Тариф платится за удостоверение договора и копий документов.
- Налог. НДФЛ платит только продавец квартиры, поскольку именно он получает доход. В отдельных случаях ставка налога может быть 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации с указанием нулевой суммы дохода обязательна.
Прочих расходов стороны могут избежать, если откажутся от услуг риелтора, аренды ячейки, помощи юриста. При этом возрастают риски лишиться денег, не став собственником квартиры, или же отдать недвижимость без последующей оплаты ее стоимости.
К каким еще тратам нужно быть готовым
К перечисленным основным расходам нужно добавить дополнительные и включить их в окончательную смету. Такие затраты можно условно разделить на обязательные и возможные.
Обязательные расходы
Услуги нотариуса. Для совершения сделки потребуется заверить у нотариуса ряд необходимых документов:
- согласие супруга на покупку, если вы состоите в зарегистрированном браке;
- доверенность на представителя, если вы не можете лично присутствовать на сделке;
- доверенность от лица несовершеннолетних, если такие принимают участие в сделке;
- может потребоваться доверенность на представителей застройщика для регистрации ДДУ в Росреестре;
Общие расходы на услуги нотариуса могут составить в среднем от двух до пяти тысяч рублей.
Госпошлина
- за регистрацию ДДУ (или договора уступки по ДДУ) — 350 рублей;
- за регистрацию права собственности после ввода новостройки в эксплуатацию — 2000 рублей.