Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.
Налоговый вычет при обмене квартиры: ответы на вопросы
Вопрос № 1. Между физлицами Колпаковым и Стеблевым заключен договор мены, согласно которого Стеблев обменивает дом на квартиру без доплаты. Оба объекта недвижимости в договоре фигурируют как равнозначные. При этом Стеблев неофициально получил от Колпакова доплату в размере 880.604 руб. Документы, подтверждающий данный факт, отсутствуют. Возникает ли в данном случае объект налогообложения и имеют ли стороны право на вычет?
Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).
Вопрос № 2. Кукушкин вышел на пенсию в апреле 2013. С марта 2017 Кукушкин ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО). В августе 2022 Кукушкин обменял часть дома на комнату и получил доплату 806.401 руб. Может ли Кукушкин оформить вычет?
Ответ: Так как с момента выхода Кукушкина на пенсию до дня обмена квартиры прошло более 4-х лет, Кукушкин не может оформить вычет по месту работы. Но так как он ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО) и оплачивает НДФЛ по ставке 13%, то за ним сохраняется право на получение компенсации в общем порядке. Для того, чтобы получить возврат налога, Кукушкину следует обратиться в ФНС по месту регистрации.
Вопрос № 3. Чайкин К.Д. обменял свою 3-х комнатную квартиру на дом и получил доплату в сумме 604.880 руб. Второй стороной договора мены (собственник дома) выступает супруга, Чайкина Н.В. Может ли Чайкин оформить вычет?
Ответ: Так как супруги Чайкины являются взаимозависимыми лицами, никто из них не имеет права на оформление налоговой компенсации в рамках данной сделки.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет
Когда по договору мены участники сделки передают в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения данная операция считается реализацией, поэтому доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу составляет стоимость недвижимого имущества, которое обменивается. Эти моменты закреплены в п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015, ст.567 ГК РФ, п.1 ст.39; пп. 5 п.1, пп.5 п.3 ст. 208, п.п. 3,4 ст.210 НК РФ. Вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, интересует в первую очередь тех граждан, которые в силу определенных обстоятельств планируют обмен жилой недвижимости, а также тех, кто уже совершил эту сделку.
Каждая сторона договора мены выступает продавцом того недвижимого имущества, передачу которого он обязан осуществить, и покупателем той, которую он обязан принять в обмен. Право на имущественные налоговые вычеты у участников сделки появляется при определенных условиях.
Размер налога при обмене квартиры
Сколько придется уплатить при регистрации сделки?
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:
- В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
- В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.
Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.
Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:
- Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
- Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.
Порядок уплаты и ее особенности
Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости
Налоговые органы не так тщательно контролируют оплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.
Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без оплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.
Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо.
Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:
- налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
- паспорт лица, уплачивающего налог;
- договор мены;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.
Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.
В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс — срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.
Когда положены налоговые вычеты
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
Что думают о договоре мены представители органов
Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.
Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.
Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.
Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:
- в денежном эквиваленте;
- в материальном виде;
- в натуральной форме.
В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
- договор мены;
- акт приема-передачи жилья;
- платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
- справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
- выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
- декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
- заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
- удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
- договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
- выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Налог при обмене квартиры
Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок.
При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры.
Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье.
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости. Эта сумма распространяется и на договор мены.
Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ
Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)
Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.
Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.
В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.
Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.
Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).
Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.
Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.
В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир — 950 000 руб.) на указанную сумму.
Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.