Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить зарегистрированное право собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на недвижимость, как на объект особого регулирования, подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Так государство обеспечивает публичную достоверность правомочий собственника, их законность и стабильность. Лицо, указанное в реестре в качестве собственника такого объекта, признается законным правообладателем до тех пор, пока в реестр не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Дела по установлению прав на имущество настолько сложны и многогранны, что самостоятельно оспорить сделку почти невозможно. Адвокат по имущественным спорам поможет разобраться в проблемах, основываясь на знании законодательства, порядке и правилах представления документов в суд.
С помощью услуг адвоката можно получить следующие результаты:
- Взыскать долги;
- Возместить ущерб, нанесенный соседом по квартире;
- Получить неустойку и компенсацию за моральный вред от недобросовестного застройщика;
- Законно разделить имущество;
- Получить причитающееся наследство;
- Заставить работодателя выплатить заработную плату и другие.
Обращаться к адвокату надо сразу после возникновения спорного случая. Это поможет получить защиту опытного юриста и, не нарушая установленных законом сроков, восстановить права истца.
Допустимо ли оспаривание
Только запись о собственнике квартиры или дома в ЕГРН является достоверным свидетельством существования между ними юридической связи. Если такая запись сделана в отношении лица, которое не является добросовестным приобретателем и признается правообладателем в ущерб чьим-либо интересам, его правомочия допускается оспорить через суд (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Дело в том, что право собственности является одним из фундаментальных прав граждан и находится под защитой закона. Лишить человека его имущества можно только по решению суда (ст. 35 КРФ).
Как оспорить право собственности
Обжалование осуществляется исключительно через суд путем обращения с иском. Решения по таким искам являются основанием для внесения изменений в ЕГРН (абз. 2 п. 52 Постановления пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Чтобы оспорить права лица, зарегистрированного в ЕГРН, нужно составить и подать иск в суд. С каким требованием?
Оспаривание осуществляется исключительно способами, установленными гражданским законодательством в качестве способов защиты нарушенного права, в том числе ст. 12 ГК РФ (постановление Президиума ВАС № 15148/08 от 28.04.2009). Выбор надлежащего способа оспаривания определяется обстоятельствами конкретного дела. В сложившейся судебной практике выделяют несколько категорий исков, использование которых позволяет так или иначе оспорить право собственности на недвижимость. Но при этом стоит понимать, что единственным поводом для оспаривания зарегистрированных в ЕГРН правомочий собственника, станет недействительность оснований, по которым произведена регистрация.
Суд по недвижимости между гражданами
Когда спор по недвижимости возник между гражданами, то победа зависит от многих факторов, в том числе, от существа требований. Конкретные советы приводить не совсем уместно, поскольку в каждом споре свои нюансы. Однако, можно дать общие советы, которыми можно воспользоваться в большинстве или во всех спорах по недвижимости, чтобы выиграть спор.
- С учетом заявляемых Вами требований определите нормы права, которые подтверждают законность Ваших требований, и укажите их в своем иске
- Попытайтесь найти судебную практику Вашего региона по аналогичным спорам, которая будет в Ваших интересах и сошлитесь на нее в иске или в ином документе, который передадите суду для приобщения
- Соберите и предоставьте все документы, которые касаются недвижимости и Ваших требований. Если какие-то документы отсутствуют, направьте запрос в тот или иной орган о выдаче Вам копий соответствующих документов и приобщите их к делу
- При невозможности получить какие-то документы, обратитесь к суду с ходатайством о направлении судебного запроса, предоставив доказательства о том, что самостоятельно Вам не удалось их получить
- Занимайте активную позицию по делу: давайте пояснения, задавайте вопросы второй стороне для уточнения отдельных моментов, приводите контраргументы на доводы другой стороны, предоставляйте в суд дополнительные письменные пояснения, доказательства
- Иногда может возникнуть необходимость в проведении экспертизы, в таком случае надо будет решать вопрос о заявлении соответствующего ходатайства с постановкой вопросов эксперту и оплатой такой экспертизы
Иск о праве на недвижимое имущество
К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
По смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Уклонение от регистрации права собственности по договору купли-продажи
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Особенности судебного спора
Согласно ст.200 ГК РФ, оспаривание в суде правовых документов на недвижимость возможно в течение 10 лет. Срок может быть сокращен по фактическим обстоятельствам, существующим в конкретном случае. Отсчет срока давности осуществляется с момента, когда нарушение было подтверждено документально, а заинтересованный гражданин получил об этом неопровержимые сведения.
Крайне важные моменты по утверждению вещных прав на имущество указаны в ст. 224 ГК РФ. Статья по приобретательной давности регламентирует ситуацию, когда спор возникает после регистрации сделки и через длительный период. Если приобретатель является добросовестным лицом, то судом учитываются открывшиеся обстоятельства:
- гражданин открыто владел имуществом 15 и более лет, и оплачивал коммунальные платежи за недвижимость непрерывно, ст.234 ГК РФ;
- наличие свидетельских показаний и документов, подтверждающих передачу оговоренным договором средств в полном объеме.
В большинстве случаев оспаривать прошедшую сделку приходится гораздо раньше, в связи с открывшимися сведениями о нарушении прав. Наиболее сложными жилищными спорами являются дела о признании права собственности третьих лиц.
Например, в деле о наследстве не учтены интересы обязательных наследников. Остальные претенденты получили свидетельство о наследстве, оформили свое владение в Росреестре, получили право им распорядиться. После дарения или продаже третьим лицам выясняется факт: есть еще наследник, который по уважительным причинам не заявил своевременно о своих правах.
Через суд наследник отстаивает свои интересы, то есть прежний раздел наследства по долям теряет актуальность. Такой гражданин имеет законное право отсудить признанную долю у нового собственника.
В подобных делах нет предумышленных действий, но сделка будет признана недействительной, долевое владение должно быть пересчитано. В данной ситуации отсутствуют преступные намерения, поэтому суд предложит рассчитаться с вновь выявленным наследником материально, выплатить компенсацию соответственно полученным ранее долям прибыли от реализации имущества.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, выносится одно из возможных решений.
- Признать совершенную сделку законной и в удовлетворении иска отказать.
- Передачу прав и смену собственника считать ошибочной (незаконной).
- Указать на нарушения, ущемляющие интересы сторон, и пути урегулирования конфликта.
Споры о правах на жилые помещения
Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).
Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.
Арбитражные суды по недвижимости
Победа организаций в спорах по недвижимости зависит от того, какой спор возник.
Советы организациям по поводу того, как выиграть суд, можно дать следующие:
- Определите основания и предмет Ваших исковых требований и обоснуйте их с помощью правовых норм
- В случае поступления возражений от ответчика на иск, внимательно изучите доводы ответчика и предоставьте возражения на такие доводы и доказательства, если они имеются, о необоснованности возражений ответчика
- При мотивировке своих доводов и возражений ссылайтесь на складывающуюся судебную практику по аналогичным делам, если она имеется в Вашу пользу
- Внимательно изучайте документы, которые предоставлены второй стороной в дело, поскольку они могут быть сфальсифицированы
- Участвуя в судебных процессах, давайте пояснения суду по существу Ваших требований, возражений, предоставляйте дополнительные доказательства
- При невозможности дать ответ на вопрос суда, так как необходимо уточнить какие-то обстоятельства или изучить документы, обратитесь к суду с ходатайством о перерыве или об отложении заседания
- С учетом обстоятельств дела, просите назначить экспертизу, если в этом будет необходимость
Регистрация прав на недвижимое имущество
В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость: обжалование ненормативного акта или спор о праве?
С принятием и вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились необходимые правовые предпосылки для формирования единообразной правоприменительной практики в области государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, несмотря на более чем семилетнюю историю применения Закона и накопившуюся за это время солидную практику рассмотрения судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не утратили своей актуальности некоторые вопросы, связанные с оспариванием зарегистрированных прав. В связи с чем в рамках данной работы предпринята попытка осветить, основываясь на примерах из практики Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО, суд кассационной инстанции), наиболее типичные трудности, возникающие при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ практики ФАС МО дает основания утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав, недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института, что проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав, в неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Употребленный в данном определении термин «акт» означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых – подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. И ФАС МО в своей деятельности придерживается подобной позиции. Например, как следует из Постановления ФАС МО от 16.02.04 г. № КГ-А40/465-04, суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. 1 Как будет показано далее, неверный подход к пониманию сущности института государственной регистрации прав существенно снижает эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав.
Наиболее очевидная ошибка, допускаемая лицами, обращающимися в суд за защитой своих прав, провоцирующая неверную квалификацию судами возникших правоотношений, – формулирование предмета иска как требования о признании недействительными свидетельств о регистрации прав или записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как показывает анализ арбитражной практики, предъявление подобных требований отнюдь не способствует быстрому и правильному разрешению возникшего спора по существу. Как правило, суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов, что практически гарантирует передачу дела судом кассационной инстанции на новое рассмотрение. Так, например, опровергая мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в Реестре о государственной регистрации права и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке статей 197-198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 1 Формулируя свою позицию по другому делу, ФАС МО также исходил из того, что акт государственной регистрации по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 198 АПК РФ. 2 Во всех вышеприведенных случаях суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворявших заявленные требования, и передавая дела на новое рассмотрение, указывал на необходимость уточнения истцами заявленных исковых требований.
Как разрешить спор о правах на недвижимость
Собственник может воспользоваться следующими методами защиты своих прав и недвижимости:
- прохождение процедуры государственной регистрации в органах Росреестра;
- защита прав собственными силами;
- обращение в правоохранительные, контролирующие или иные уполномоченные органы с целью привлечения нарушителя к ответственности;
- направление требования о необходимости устранения выявленных нарушений;
- подача иска в судебные органы с целью защитить или восстановить права, а также взыскать упущенную выгоду.
Собственник, чьи права были нарушены, может воспользоваться несколькими методами одновременно.
Все понесенные собственником расходы могут быть компенсированы нарушителем. Сюда входят затраты, возникшие при обращении в суд, а также выгода, которая была упущена из-за противоправных действий третьих лиц. Сумма ущерба рассчитывается истцом при обращении в суд и фиксируется в исковом заявлении.
Для успешного разрешения имущественного спора целесообразно обратиться за юридической помощью к профессионалам. Юристы и адвокаты обладают необходимой квалификацией и опытом для решения правовых задач различной степени сложности.
Специалист:
- составит корректное исковое заявление;
- подготовит документы и доказательную базу;
- проанализирует всю имеющуюся информацию;
- сделает предварительный прогноз исхода дела;
- предложит оптимальные пути решения спора в пользу доверителя;
- защитит права при досудебном урегулировании;
- представит интересы в суде.
Профессиональный юрист имеет необходимые знания и может изучить все детали спора с точки зрения закона. Человек без специального образования и практического опыта не сможет разобраться во всех тонкостях законодательства.
Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость: обжалование ненормативного акта или спор о праве?
С принятием и вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились необходимые правовые предпосылки для формирования единообразной правоприменительной практики в области государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, несмотря на более чем семилетнюю историю применения Закона и накопившуюся за это время солидную практику рассмотрения судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не утратили своей актуальности некоторые вопросы, связанные с оспариванием зарегистрированных прав. В связи с чем в рамках данной работы предпринята попытка осветить, основываясь на примерах из практики Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО, суд кассационной инстанции), наиболее типичные трудности, возникающие при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ практики ФАС МО дает основания утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав, недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института, что проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав, в неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Употребленный в данном определении термин «акт» означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых – подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. И ФАС МО в своей деятельности придерживается подобной позиции. Например, как следует из Постановления ФАС МО от 16.02.04 г. № КГ-А40/465-04, суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. 1 Как будет показано далее, неверный подход к пониманию сущности института государственной регистрации прав существенно снижает эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав.
Наиболее очевидная ошибка, допускаемая лицами, обращающимися в суд за защитой своих прав, провоцирующая неверную квалификацию судами возникших правоотношений, – формулирование предмета иска как требования о признании недействительными свидетельств о регистрации прав или записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как показывает анализ арбитражной практики, предъявление подобных требований отнюдь не способствует быстрому и правильному разрешению возникшего спора по существу. Как правило, суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов, что практически гарантирует передачу дела судом кассационной инстанции на новое рассмотрение. Так, например, опровергая мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в Реестре о государственной регистрации права и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке статей 197-198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 1 Формулируя свою позицию по другому делу, ФАС МО также исходил из того, что акт государственной регистрации по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 198 АПК РФ. 2 Во всех вышеприведенных случаях суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворявших заявленные требования, и передавая дела на новое рассмотрение, указывал на необходимость уточнения истцами заявленных исковых требований.
Перспективы предъявления иска об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ответчика можно также наглядно проиллюстрировать с помощью следующей правовой позиции, сформулированной судом кассационной инстанции. Отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворивших подобное требование, ФАС МО указал, что решение об исключении из Реестра записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости неисполнимо, так как такое действие не предусмотрено законом и может привести к неопределенности за время от внесения записи о регистрации до вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда. 3
Еще один веский аргумент в пользу тезиса о бесперспективности оспаривания свидетельств о регистрации или записей в Реестре, приведен ФАС МО в Постановлении от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04. По данному делу были заявлены требования о признании недействительными свидетельства о регистрации, соответствующей записи в Реестре, а также о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, удовлетворивших заявленные требования в полном объеме, суд кассационной инстанции указал, что АПК РФ не допускает рассмотрения в одном процессе спора о праве и заявления об оспаривании ненормативного акта. Спор о праве не может рассматриваться в порядке административного судопроизводства по правилам главы 24 Кодекса, а заявление об оспаривании ненормативного акта не может рассматриваться в порядке искового производства.
Можно ли оспорить свидетельство о регистрации права либо выписку из ЕГРН?
Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:
- не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
- Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
- Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
- Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…
Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:
- Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
- Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
- не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
- и иные случаи.
Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…
Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?
Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).
Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:
- оспоримые;
- ничтожные.
Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.
Оспаривание права собственности на недвижимость
Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).
Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.
Оспаривание прав собственности на недвижимость
15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.
При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.
18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.
22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получивший имущество во владение.