Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В середине 2022 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.
Сколько ждать перевода денег
В среднем с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 5 дней. Этот срок напрямую зависит от срока регистрации сделки в Росреестре.
С момента подтверждения регистрации от Росреестра, как правило, деньги поступают на счет продавца в среднем в течение 1 рабочего дня.
Например: мы получили от Росреестра информацию о том, что сделка зарегистрирована в понедельник, в 19 часов. Значит, деньги мы отправим во вторник.
После того, как мы отправили деньги, срок их получения зависит от банка, в котором открыт счет продавца. Деньги придут быстрее, если счет продавца открыт в СберБанке.
Иногда по техническим причинам подтверждение от Росреестра приходит не сразу после регистрации, в таком случае срок ожидания денег может быть увеличен.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Что следует знать покупателю?
Когда подписывается договор отчуждения недвижимого имущества, нотариус никак не подтверждает факт передачи денег покупателем продавцу. Также законодательно не регламентируется, как именно будет произведён расчёт – наличными или по безналичным способом, в рублях или иной конвертируемой валюте. Нет требований к наличию свидетелей. Поэтому все перечисленные моменты нужно оговаривать заранее. Мы предлагаем вам несколько рекомендаций, помогающих избежать убытков.
Важно!
Оговорите с продавцом заранее, в каком порядке будет осуществляться передача денег. Если возникли сомнения в честности продавца – прервать процесс можно в любой момент до подписания документов у нотариуса.
Ещё один фактор риска связан с проверкой купюр. Проводить её нужно в момент получения средств. Здесь есть нюанс – кто предоставляет устройство – нотариус или одна из сторон сделки. Фактически, это забота именно продавца, заинтересованного в получении настоящих денег, а не красиво распечатанных бумажек.
Ещё один вариант решения задачи – обращение в банк. Услуга платная, но на общей сумме сделки такая проверка почти не отражается.
Идеальный вариант – использование банковской ячейки в качестве «посредника». Вы подписываете договор, привлекаете к проверке банковского сотрудника, нотариус заверяет бумаги. После этого продавцу передается ключ от банковской ячейки, в которой находятся деньги.
Арендой банковских сейфов занимается покупатель. Права доступа к ней описываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Этот документ надёжно защищает от любых махинаций, так как за порядком следят банковские работники.
Однако этот способ не подходит в случаях, когда сделка оформляется прямо в помещении нотариальной конторы. Мало кто хочет возить по городу крупную сумму с шестью нулями и более. Поэтому решается вопрос чуть иначе. Покупатель с продавцом сначала едут в банк, где на их глазах проводится проверка. Далее деньги пересчитывают, пакуют в конверты и запечатывают. Конверты предоставляет продающая сторона. Это исключает любые хитрости со стороны покупателя. На конверты клеят наклейки с указанием суммы внутри, а стороны сделки ставят свои подписи.
Теперь можно ехать к нотариусу и подписывать договор. Далее проверяется целостность наклеек, пересчитываются деньги. Продавец, убедившись, что всё в порядке, забирает сумму. Нотариус подтверждает законность сделки и регистрирует договор. Более простое решение – пригласить нотариуса в банк, чтобы сэкономить время.
Вам нужен ремонт?
Авансовый платеж – законно ли это?
Многие люди, покупающие жилье в построенном доме, сталкивались с тем, что жилконтора требует внесения авансового взноса и обычно его размер немаленький. Авансовый взнос от коммунальных платежей, начисленных в тот период, когда жилец еще не въехал, ничем не отличается.
Авансовый платеж представляет собой сумму, сложившуюся за обслуживание собственности лица за время его отсутствия. То есть они требуют плату за обслуживание и дополнительные услуги, оказываемые в тот период, пока лицо не въехало в квартиру. УК не вправе требовать граждан оплачивать эти ресурсы. Кроме этого за предъявление такого требования организация привлекается к административной ответственности.
Обязательство возникает у лица после подписания эксплуатационных бумаг либо после перерегистрации недвижимости. Если акт приема был подписан собственником, то плата начисляется с указанного дня. Если документ был подписан третьим лицом, то оплачивать коммунальные услуги должен будет он. Поэтому при предъявлении требования оплатить коммуналку, гражданину следует внимательно пересмотреть документацию, чтобы не образовалась задолженность.
Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.
Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.
Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.
Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.
Плюсы и минусы аккредитива
Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.
Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.
Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.
Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Покупка недвижимости: как грамотно передать деньги продавцу
Передача денег за квартиру обязательно оформляется письменно!
При любой форме расчета Продавец должен выдать покупателю расписку в получении денег. Расписка не удостоверяется нотариусом, но может быть удостоверена двумя свидетелями получения денег Продавцом.
Деньги должны быть переданы непосредственно в руки (на банковский счет) продавцу или его доверенному лицу с полномочиями получения расчета, удостоверенными нотариусом!
Возможна передача денег при покупке квартиры наличными средствами или банковским переводом. В любом случае осуществляется передача денежных средств другому лицу (физическому или юридическому), что сопряжено с определенными рисками.
Итак, как происходит передача денег при продаже квартиры? Существует несколько безопасных способов.
До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:
- Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
- Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
- После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.
Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.
Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.
Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:
- В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
- Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
- Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
- После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.
Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.
Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости вызывает у участников сделки несколько важных вопросов:
- как безопасно передать денежные средства
- когда передать денежные средства
- есть ли обязательные требования закона для оплаты
- какой документ подтверждает получение денег продавцом
- как произвести расчет собственными средствами, средствами государственных или иных субсидий и кредитными деньгами
Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:
- где была совершенна передача;
- какая сумма оплачена;
- за что оплачено;
- кем и кому оплачены деньги.
А если попал в финансовую пирамиду?
«В остальных случаях, если организация банкротится, то инвестор может претендовать на долю от распроданного имущества фирмы, если, конечно, такое найдется. Следует помнить, что прибыль вкладчикам пирамиды выплачивается за счет вложений новых участников. Часто такие организации не имеют на балансе никаких активов, а уставной капитал минимальный. Поэтому при банкротстве пирамиды средства не вернешь в 99,9% случаев. К слову, Центральный Банк на сайте перечисляет признаки финансовых пирамид. На первом месте указаны отсутствие лицензии Банка России или записи в государственных реестрах.
А поскольку финансовая пирамида не имеет механизмов защиты вложений, то вернуть деньги вряд ли получится», — предупреждает Мозоль.
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
Надежность: высокая.
Аккредитивом называют специальный банковский счет «с условиями». Покупатель переводит на него деньги и в договоре прописывает условия, по которым другой человек может получить эти средства. Например, при подтверждении из Росреестра о том, что сделка по продаже квартиры прошла успешно.
Аккредитив стоит выбирать из-за безопасности — вы можете вовсе не связываться с наличными, а перевести деньги на счет со своего вклада или карты. Из рисков — потеря банком лицензии, тогда деньги придется взыскивать через суд без каких-то гарантий их вернуть.
Стоимость услуги зависит от ценовой политики банка. В Москве встречаются предложения по 2-9 тысяч рублей. Еще может быть комиссия — например, если продавец захочет получить деньги на счет в другом банке.