Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переходят ли на нового собственника долги за коммунальные услуги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству. Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры
Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность. Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.
В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.
Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.
Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье. Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.
Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью.
Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.
Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца недвижимости по дарению.
Естественно, если задолженность превысит все максимально допустимые размеры и сроки, управляющая компания обязательно подаст в суд на собственника, и по решению судебного заседания квартиру за эти долги могут арестовать. И вот уже когда ее арестуют, подарить ее будет нельзя. А пока арест не наложен, можно смело заключать договор дарения и регистрировать его. Другое дело, будет ли на такой дар согласен одаряемый. Ведь, как говорилось выше, у договора дарения существуют две стороны, и если тот, кому эту квартиру дарят, согласен, то нет проблем.
Долги за коммунальные платежи по общему порядку не переходят новому владельцу квартиры, это касается любого договора. Они могут перейти ему только по его согласию, по специальному пункту в договоре. Если такого пункта нет, то задолженность остается за тем человеком, кто владел квартирой в тот период.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Покупателя не касаются прежние долги по ЖКУ, но проверить их все равно стоит
Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю.Никакие условия в договоре этого не изменят.
Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.
Вы как покупатель должны платить за коммуналку только с момента покупки квартиры, а если точнее — то с даты регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Когда сделку регистрируют, покупателю дают выписку из ЕГРН — с июня 2016 года они заменяют свидетельства о регистрации. В этой выписке и указана дата регистрации квартиры. С этим документом надо обратиться в УК и заключить договор на нового владельца.
Есть исключение — долг по капремонту. Он, к сожалению, переходит на нового собственника после сделки. Это прямым текстом указано в ЖК РФ. Если эта задолженность имеется, то придется ее оплатить. Здесь уже ничего не поделаешь, в этой ситуации закон не будет на вашей стороне.
Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.
Задолженность при смене собственника
Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника Обязанности по возмещению расходов можно исполнить и после завершения сделки. Такое условие необходимо отразить в тексте договора купли-продажи либо заключить отдельное соглашение. При этом надо установить дату исполнения такого обязательства продавцом. Указанную обязанность может взять на себя и покупатель. Хотя подобное встречается крайне редко, и то если сумма долга незначительная. Приобретение жилья, прежний собственник которого имеет задолженность по оплате коммунальных услуг, повлечет за собой определенные проблемы для покупателя. Прежде всего, это касается взаимодействия в дальнейшем с управляющей компанией или ресурсообеспечивающей организацией. На практике указанные инстанции нередко уклоняются от подписания соглашения о предоставлении услуг коммунального характера с новым собственником, до момента полного погашения задолженности. И хотя это является нарушением прав владельца недвижимости, такие факты встречаются.
Последовательность перерегистрации коммунального лицевого счета после покупки жилья
Покупая недвижимость очень важно убедиться в отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Поможет в этом выписка по финансовому номеру. Она показывает, какие были произведены платежи, когда и на какую сумму.
Сразу после приобретения жилья новому собственнику требуется перерегистрировать лицевой счет недвижимости.
Если недвижимость покупается в долевое владение, то заявление составляет каждый собственник по отдельности.
Сам по себе лицевой счет – это хранилище информации о жилище, собственниках, истории оплате ЖКУ и нормативах использования электричества, воды, газа и т.д. Данный учет осуществляется управляющей компанией. Она же и переоформляет его в случае смены хозяина недвижимости.
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Необходимость смены лицевого счета
Следует обратить внимание на то, что в законодательстве Российской Федерации нет статей, которые бы принуждали к смене лицевого счета. Следовательно, если оставить его неизменным, это не будет считаться нарушением.
Кроме того, данная комбинация цифр принадлежит той квартире, которая перешла в собственность новому владельцу. Юридический адрес и характеристики остались теми же, значит, и менять ничего не нужно. Но в некоторых случаях возникают претензии со стороны управляющей компании, и оплата коммунальных услуг при смене собственника все-таки вынуждает переоформить счет.
Таким образом, лучше проделать данную процедуру, чтобы плата за недвижимость производилась по всем правилам и распоряжениям компании.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ. Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя. Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца.
Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей. Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Статья 391. Условие и форма перевода долга
Естественно, подобные намерения должны быть закреплены в договоре купли-продажи и подкреплены нотариальным заверением достигнутого сторонами соглашения. Иначе новый хозяин имеет полное право на оспаривание этой ситуации.
Второй момент, привлекающий внимание — введение с 2013 года такого понятия услуги как «капитальный ремонт». В отношении капитальных работ образовавшаяся задолженность перекладывается на плечи покупателя по умолчанию. Данное правило установлено 158-й статьей ЖК РФ.
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Несмотря на законодательные положения на практике дела обстоят иначе. Коммунальные хозяйства стараются истребовать полное закрытие недоимок по просрочкам, доставшимся новому собственнику «по наследству».
Как проверить квартиру перед сделкой
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
На практике встречаются попытки управляющих компаний и ТСЖ взыскать долги по ЖКХ с нового собственника, который не имеет к ним отношения. Это может сопровождаться угрозой отключить коммунальные услуги.
Если новый собственник вынужденно оплатил долг предыдущего собственника по ЖКХ, эти деньги можно вернуть. Суды признают их неосновательным обогащением управляющей компании (то есть, денежными средствами, полученными без правовых оснований).
Из судебной практики: Верховный Суд РФ в определении от 22 ноября 2021 года № 5-КГ16-160 рассмотрел дело, в котором гражданин уплатил долг по ЖКХ за предыдущего собственника после предупреждения о прекращении водоотведения из квартиры (отключении канализации) в случае неуплаты долга. Суд установил, что такую оплату нельзя признать добровольной. Поэтому УК не вправе оставить ее себе.
Списание долгов по ЖКХ старого собственника имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца квитанции и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.