Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат при общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке доли в квартире вы и так несете расходы. Государство компенсирует их, возвращая 13% от цены приобретения, но не более 260 тысяч рублей в одни руки. Это правило действует для недвижимости, купленной в 2014 г. и позднее. Если ваша квартира куплена до 2014 г., то вычет дается на саму квартиру, независимо от количества долевых собственников. Чтобы понять разницу, рассмотрим пример.
Что такое долевая собственность
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность подразделяется на две категории, отличающиеся сущностью владения:
- Долевая – во владении имуществом выделены определённые доли.
- Совместная, при которой доли заранее не установлены.
Когда жилая площадь поступает во владение нескольким лицам и доли заранее выделены, имеет место долевая собственность. Распоряжаться недвижимым объектом можно лишь с согласия остальных владельцев, вне зависимости от размера доли. Когда все хозяева проживают на одной жилплощади, разделить её между всеми пропорционально долям нельзя. Сособственники должны между собой решить этот вопрос и разделить квартиру, определив порядок пользования. Если проблему не удаётся разрешить мирным путём, обращаются в судебные органы.
В Гражданском кодексе РФ – в части первой главы 16 освещены вопросы регулирования прав общей собственности. Кода речь идёт о долях, стоит заострить внимание на положениях ряда статей:
- Статья 245. Когда доли не оговорены заранее, они считаются равными. Если в улучшение состояния жилплощади вложены деньги, размер доли увеличивается соразмерно финансовым вложениям.
- 246. Любой из собственников может свою часть продать, подарить или завещать.
- 247. Каждый совладелец имеет право на получение своей доли в пользование. Если это фактически неосуществимо, можно требовать компенсацию.
- 248. Доходы, полученные в результате эксплуатации долевой собственности, распределяются между владельцами по договорённости. Если его нет – пропорционально долям.
Если платежные документы оформлены только на одного собственника
На практике может возникнуть ситуация, когда оплата стоимости квартиры происходит от имени только одного из собственников (например, с его банковского счета), а фактически расходы несут все собственники. В этом случае для того, чтобы другие собственники могли получить вычет, в налоговую инспекцию нужно предоставить документы, подтверждающие их расходы. Таким документом может быть рукописная доверенность на передачу денежных средств для оплаты квартиры лицу, производившему оплату (в дополнение к основному платежному документу). Доверенность может быть написана от руки в свободной форме и не требует нотариального удостоверения (Письмо ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).
Пример: В 2019 году Орлова Е.В. со своей сестрой Орловой Т.В. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждой сестры составила 1/2). Оплата стоимости квартиры происходила со счета Орловой Е.В. По окончании календарного года (в 2020 году) каждая из них подала в налоговую инспекцию документы для получения вычета в размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Орлова Т.В. к основному пакету документов приложила копию доверенности, в которой указывалось, что она передала сестре Орловой Е.В. 2 млн рублей на оплату своей доли квартиры через банковский счет.
Аналогично обстоит ситуация и с вычетом по кредитным процентам. Даже когда платежи по кредитному договору фактически производились от имени одного из сособственников (например, основного заемщика), другие созаемщики также могут получить вычет, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие их расходы на оплату кредитных процентов. Таким подтверждением может быть рукописная доверенность о передаче денежных средств на уплату ипотечных процентов лицу, производившему их оплату.
Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн рублей, где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. – созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам в размере своих расходов, представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.
Какие документы надо подготовить для вычета по доле
Чтобы получить вычет следует собрать определенный пакет документов. Их конкретный перечень зависит от того, какая именно недвижимость была куплена: уже готовая (вторичный рынок) или строящаяся (договор долевого участия).
Если доля приобретена в готовом жилье вам потребуются:
- Договор купли-продажи недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома) или доли в ней.
- Выписка из государственного реестра недвижимости в которой будет указано, что вы получили право собственности на долю.
- Платежные документы по оплате доли продавцу.
- Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.
Если доля приобретена в строящемся объекте:
- Договор долевого участия в строительстве.
- Акт приемки-передачи недвижимости, законченной строительством.
- Платежные документы по оплате доли в недвижимости застройщику.
- Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.
Копии этих документов нужно передать в налоговую инспекцию по месту вашего жительства:
- вместе с декларацией по налогу на доходы 3-НДФЛ, если вы получаете вычет через налоговую инспекцию;
- вместе с заявлением на выдачу Уведомления о вашем праве на вычет, если вы получаете его по месту работы.
Внимание!
Как мы сказали выше платежные документы должны быть оформлены на каждого покупателя доли. Если они будут оформлены лишь на одного из них, то у других возникнут проблемы с вычетом. Налоговая будет утверждать, что они не оплачивали расходы на приобретение своих долей.
Эта проблема не касается недвижимости, которая куплена в браке. По семейному законодательству она поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того, на кого из них она оформлена и кто из супругов вносил деньги в ее оплату. Поэтому даже при условии, что все деньги заплатил муж, право на вычет возникает как у него, так и у его супруги. На чье имя было оформлено право собственности и платежные документы, не важно.
Как получить налоговый имущественный вычет от государства?
Необходимые документы для получения налогового вычета при долевой собственности:
1) Первоначальным и самым главным документом является декларация 3-НДФЛ;
Ее вы можете составить либо самостоятельно, либо заказать ее оформление в бухгалтерской фирме.
2) Заявление на имя начальника налогового органа на предоставление имущественного вычета;
Данное заявление оформляется по форме налогового органа и пишется на имя руководителя территориального налогового органа.
3) Заявление на имя начальника налогового органа на возврат подоходного налога на ваш личный счет;
Данное заявление оформляется по форме налогового органа и пишется на имя руководителя территориального налогового органа. В данном заявлении помимо суммы на возврат необходимо указать банковские реквизиты вашего счета на возврат налога.
4) Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (со всех мест работ за отчетный год);
Справка должна быть составлена по унифицированной форме и подписана либо главным бухгалтером, либо генеральным директором.
5) Копия паспорта;
Данный документ предоставляется в копии на страницах, где фото и прописка.
6) Копия свидетельства ИНН;
7) Копия договора купли продажи квартиры;
В том случае, если ваша квартира куплена в ипотечный кредит, то необходимо предоставить ипотечный договор. Все страницы предоставлять не нужно, необходимы те страницы, в которых отражены ФИО покупателей и продавцов, стоимость имущества и подписи сторон.
8) Копия Свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
9) Копия передаточного акта при купле продажи квартиры;
10) Копия расписки о получении денег.
В том случае, если ваша квартира куплена в ипотеку, то вы можете после получения налогового вычета с основной стоимости квартиры получать каждый год (пока ваш договор ипотеки действует и платите проценты) 13% со стоимости уплаты ипотечных процентов.
Для этого документы на квартиру остаются прежние, дополнительным документом является справка из банка об уплаченных процентах.
Определение размера вычета при покупке доли в квартире: нюансы
В данном случае имеет значение то, когда именно была куплена доля в недвижимости:
- до 2014 года;
- после 2014 года.
Если налогоплательщик купил долю в квартире до 2014 года, то он управомочен получить вычет, исчисленный пропорционально величине соответствующей доли.
Пример.
Друзья Иванов В.С. и Степанов А.В. в 2012 году вместе приобрели квартиру, и ее цена составила 4 000 000 рублей. При этом, каждому досталась доля во владении жильем в величине 50%.
В связи с этим, каждый из владельцев данной квартиры вправе претендовать на вычет, исчисляемый на основе суммы в 2 000 000 рублей. То есть — компенсацию в величине 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
Если налогоплательщик купил долю в жилой недвижимости после 2014 года, то он будет управомочен получить рассматриваемый вычет, исчисленный на основе его фактических расходов на покупку соответствующей доли.
Пример.
Друзья Петров А.С. и Сидоров В.Н. в 2015 году вместе приобрели квартиру ценой в 4 000 000 рублей. Петров А.С. до этого занимал у Сидорова В.Н. крупную сумму — в 1 000 000 рублей, и друзья договорились о том, что:
- каждый получит долю в 50% во владении квартирой;
- Петров А.С. заплатит за приобретение жилья 2 500 000 рублей, а Сидоров В.Н. — 1 500 000 рублей.
Старый порядок расчета
До 1 января 2014 года имущественный вычет при долевой собственности, величина которого не могла быть больше, чем 2 млн. руб., предоставлялся не каждому совладельцу недвижимости, а в целом на приобретаемый объект. Поэтому, если в качестве владельцев имущества выступали несколько граждан, вычет следовало распределять пропорционально величине доли каждого владельца. Кроме того, порядком не было предусмотрено право покупателя добирать остаток суммы удержания из налогооблагаемого дохода при совершении второй покупки недвижимости.
Если кто-либо из покупателей был нетрудоустроенным и не имел возможности реализовать право на вычет, провести между собой перераспределение суммы, на которую могла быть скорректирована база налогообложения, совладельцы объекта были не в праве.
Налоговый вычет при последующих покупках
Если в процессе приобретения частного дома, квартиры, таунхауса или другого жилого объекта гражданином не было полностью реализовано право на получение льготной суммы в размере 2 млн. руб., то есть фактически остался неизрасходованный остаток, плательщик подоходного налога в дальнейшем может рассчитывать на предоставление льготы. Однако, воспользоваться этим правом имеют возможность лишь лица, которые совершили обе сделки после 1 января 2014 года, а также получают налогооблагаемый доход.
С 2015 года получить налоговые вычеты возможно не только через ФНС, но и по месту официального трудоустройства. Те, кто планирует получать вычет в налоговой службе, должны предварительно взять на работе справку о доходах (2-НДФЛ), а также заполнить декларацию 3-НДФЛ. Со всеми документами следует либо прийти в отделение налоговой службы по месту регистрации, либо отправить бумаги почтой или онлайн (возможно через сайт госуслуг, а также личный кабинет на сайте налог.ру) – как удобнее.
Три месяца уйдет на проверку поданных бумаг, после чего еще месяц – на зачисление средств. Вариант с ФНС позволяет получить всю сумму одним платежом, если она не превышает отчисления налогов за тот год.
Для получения выплаты через работодателя все равно сначала следует пойти в ФНС и взять уведомление о возможности получить вычет (для чего опять же потребуется собрать все необходимые бумаги). С этим уведомлением и остальными документами затем надо обратиться в бухгалтерию по месту работы, после чего со следующего месяца доходы (зарплату) будут начислять без отчислений НДФЛ. Так будут делать на протяжении того времени, пока не будет выплачена вся сумма.
Подводя итоги, можно отметить, что налоговый вычет при долевой собственности на квартиру предоставляется на тех же условиях, что и в обычной ситуации. Просто для расчета берется не стоимость всей жилплощади, а конкретно вашей доли в ней.
В каких случаях могут отказать в вычете
Отказать в выплате средств могут в следующих ситуациях:
- заявитель не платит НДФЛ;
- для приобретения жилья были использованы субсидии, которые покрыли все расходы;
- при покупке доли в квартире у родственника либо иного взаимозависимого лица (подобная сделка будет признана фиктивной);
- жилье для работника куплено работодателем;
- за выплатами обратилась женщина, которая находится в декретном отпуске;
- приобретенный объект еще не достроен;
- не были предоставлены все необходимые бумаги или в документах выявлены ошибки;
- лимит на возврат уплаченного НДФЛ уже исчерпан.
Вычет — теперь каждому
Право на налоговый вычет при приобретении жилого помещения (квартиры, комнаты) или дома с участком, а также долей в них предоставлено в соответствии с пп. 3 п. 1 НК РФ. При приобретении жилья в общую собственность возможность вернуть налог имеет каждый из супругов, если он ранее не использовал это право на приобретение другого жилья.
До 1 января 2014 года применялось правило, по которому супруги должны были распределять между собой вычет в размере 2 миллионов рублей. После внесения изменений в Налоговый кодекс это ограничение больше не применяется. Каждый из супругов может претендовать на максимальный вычет, если позволяет доход и стоимость квартиры. Однако, если кто-либо обращается за возвратом налога в отношении купленной до 2014 года квартиры, необходимо применять старые правила.
Если квартира оформлена на второго супруга
Возможна ситуация, когда оплата проводилась одним из супругов, который затем оформил на себя право собственности, а за вычетом обращается другой супруг. В этом случае вычет также должен быть предоставлен. Основания те же, что были указаны выше для обращения от имени обоих супругов.
Возможность получения вычета по недвижимости, оформленной на другого супруга, подтвердил Минфин в письме от 25 апреля 2014 года № 03-04-05/19540. Ведомство рассмотрело ситуацию, когда супруг ранее использовал свое право на возврат налога, приобретя дом, и планирует приобрести квартиру на свое имя. Минфин подтвердил, что в такой ситуации супруга будет вправе получить налоговый вычет на эту квартиру на основании письменного заявления супругов.
Однако эта возможность имеется только у тех, кто состоит в официально зарегистрированном браке. Совместное проживание (так называемый «гражданский брак») права претендовать на вычет по квартире супруга не дает. На это указал Минфин России в Письме от 14 марта 2012 № 03-04-05/7-301.
Возможность получить вычет на квартиру супруга сохраняется и в случае, если недвижимость приобретена в ипотеку. Например, если муж оформил на себя ипотеку и вносил платежи по кредитному договору, жена может получить налоговый вычет как с основной стоимости квартиры, так и с уплаченных процентов. Общим для супругов считается не только приобретенное имущество, но и долги. Поэтому оформленная в браке ипотека, и платежи по ней юридически считаются сделанными совместно.
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).
Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:
— вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.
— вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее — Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.
Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2019 году квартиру за 2 млн рублей, которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% — супруге и 0% — супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).
Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн рублей и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.
Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн рублей, которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату каждому по 260 тыс. рублей).
Пример: В 2019 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн рублей. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2019 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2020 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы, например, она выйдет на работу из декретного отпуска.
Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга.
Вычет на сумму процентов по кредиту
В общем порядке имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке (рефинансированию кредита) предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей.
Максимальный размер налоговой экономии — денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить: 390 000 рублей (3 000 000 рублей * 13 %).
Вышеуказанный лимит действует с 01.01.2014 года. Проценты по ипотечным кредитам, полученным ранее этой даты, могут быть включены в состав вычета в полном объеме (без учета ограничения в 3 000 000 рублей).
Обратите внимание:
- Право на применение данного вида имущественного вычета также не ограничивается какими-либо сроками, но при этом использовать его можно однократно на протяжении жизни и только по отношению к одному объекту недвижимости, даже если сумма вычета в полном объеме не исчерпана.
- ИНВ по процентам можно получить только после возникновения права на основной вычет по приобретению жилья.
Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога
Имеет значение дата приобретения жилплощади – оформления соответствующей сделки.
Возможна одна из двух типичных ситуаций:
- Если жилье приобретено гражданином до 01 января 2014 года, воспользоваться налоговой льготой он сможет только один раз. Стоимость покупки значения не имеет. Такое правило предусмотрено НК РФ (статья 220). К примеру, квартира куплена за 1 (один) миллион рублей, возмещение составит 130 000 рублей (13%), выплата производится налогоплательщику однократно.
- Если жилплощадь приобреталась физическим лицом после 01 января 2014 года, налогоплательщик может претендовать на многократные компенсации, которые могут запрашиваться гражданином до исчерпания установленного лимита, составляющего 260 000 рублей. Иначе говоря, возврат уплаченного налога осуществляется гражданину по ставке 13% с покупки, стоимость которой не превышает 2 (двух) миллионов рублей.