Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. Обычно просят около 50 000 рублей.
Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином, то есть участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 — моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.
В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что:
«…. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».
Что делать если ответчик подал апелляционную жалобу на решение?
Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями.
К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить.
Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.
Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.
На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Действующее законодательство
Понятие убытков существует в разных сферах жизни, а именно в трудовых, налоговых, финансовых, гражданских, коммерческих и иных правоотношениях. Присутствует оно и в сфере строительства, а именно в договорах долевого участия. Из-за нарушения срока передачи помещений (квартир/ апартаментов) по вине застройщика у дольщиков часто возникают расходы, компенсация которых возможна в соответствии с законодательством России. Права участников долевого строительства надежно защищены.
В законодательстве, действующем на всей территории РФ и регулирующем правоотношения по договорам долевого участия, отмечено, что застройщик обязан возместить покупателям возникающие убытки. В 15-ой статье Гражданского кодекса (ГК), прописано, что лицо, чьи права были нарушены, имеет право требовать полное возмещение понесённых убытков, если договором или законом не предусматриваются меньшие размеры возмещения. Во второй части этой же статьи отмечено, что под убытками понимаются все расходы, которые пострадавшая сторона произвела или должна будет произвести для восстановления либо нарушенных прав, либо утерянного или повреждённого имущества, либо неполученных доходов.
Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» обеспечивает защиту прав дольщиков. Он устанавливает и определяет, что застройщик при невыполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору долевого участия обязан уплатить не только неустойки (пени, штрафы), спровоцированные нарушением срока передачи квартиры, но и причинённые сверх неустойки убытки. То есть строительная компания обязуется компенсировать расходы, возникшие у участника ДДУ из-за несвоевременного строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Дольщик является потребителем – клиентом застройщика и покупателем недвижимости. Поэтому еще одним законом — «О защите прав потребителей» — предусмотрено, что любой гражданин может требовать возврата денежных средств, потерянных по причине продления срока строительства застройщиком (то есть из-за задержки получения квартиры).
Перечисленные законы и статьи ГК действуют на территории РФ во всех субъектах и населённых пунктах, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города. Законодательство едино и действительно и для всех застройщиков России.
Полезно знать! Дольщики имеют право взыскивать неустойки (штрафы и пени) за просрочку сдачи застройщиком объекта долевого участия (нарушение срока передачи владельцу), и они выплачиваются гораздо чаще, чем компенсации убытков. Дело в том, что расходы и их возникновение по вине строительной организации нужно доказать. А право дольщика на неустойку возникает по условиям договора долевого участия автоматически с самого первого дня периода задержки сдачи квартиры застройщиком.
Важные и основные нюансы
У дольщиков, которые являются физическими лицами и проживают в столице, Московской области и иных субъектах РФ, нередко возникают проблемы в сфере ДДУ. Некоторые споры решаются только через суд, что требует предварительной подготовки и особого профессионального подхода.
Но, прежде чем обратиться в суд, нужно узнать свои права и обязанности застройщика. Можно искать и просматривать информационные видео в интернете, самостоятельно изучать право и законодательство, оставлять заявки на разных сайтах с вопросами, пытаться получить подробную бесплатную консультацию по телефону и даже обращаться к добрым друзьям за советами.
Однако, очевидно, что человеку, столкнувшемуся с необходимостью взыскания неустойки или убытков с застройщика, необходима квалифицированная юридическая помощь, а не самостоятельные усилия. Суд может отказать собственнику квартиры в удовлетворении его требований, в результате чего не удастся ничего получить с застройщика, понеся при этом дополнительные расходы денег и времени. Кроме того, в судебной практике часто применяются сроки исковой давности, которые составляют не более трех лет (а иногда и меньше, например 1 год – при оспоримых сделках). В случае истечения такого срока будет невозможно отстоять права физического лица – стороны ДДУ при любых нарушениях по вине застройщика.
Есть и иные последствия бездействия или необдуманных действий. Например, такие как нарушение конфиденциальности (утечка) персональных данных (контактов, паспортных сведений). Или крупные расходы дольщика на несение судебных расходов до окончания судебного процесса (например, при оспаривании экспертизы со стороны застройщика). Еще одно нередкое следствие непрофессионального подхода в судебных спорах – это невозможность взыскания убытков по ДДУ по причине пропуска срока исковой давности.
При начале процедуры банкротства застройщик не только не возместит всю сумму неустойки и убытков, но и может даже не смочь осуществить передачу квартиры, ведь финансово застройщик признается несостоятельным.
С учётом возможных рисков и в связи с безусловной пользой профессиональной работы по делу в суде, рекомендуем Вам начать свой процесс получения денежных средств от застройщика с консультации опытного и высококвалифицированного юриста, который поможет отстоять ваши права и добиться выплат от недобросовестного застройщика. Компетентные юристы и адвокаты, имеющие опыт работы с судебными исками к застройщикам помогут добиться честного и справедливого результата рассмотрения вашего вопроса. Стоит доверять только проверенным специалистам, имеющим положительные отзывы и самую лучшую репутацию на рынке юридических услуг.
Если вам удастся получить положительное решение суда на взыскание убытков при просрочке завершения строительства и невыполнении (или недобросовестном выполнении) застройщиком условий ДДУ, то после судебного решения и определения размера компенсации ответчику (застройщику) будет предъявлен исполнительный лист, по которому последний должен будет вернуть вам указанную в иске сумму. В случае если назначенная сумма не соответствует желаемой и требуемой истцом в суде, то чтобы обжаловать решение суда необходимо будет подготовить и подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Подготовить ее Вам поможет грамотный юрист, имеющий актуальную успешную практику.
От самого дольщика, заключившего ДДУ, требуется только предоставить документацию, подтверждающую его права и основания для взыскания убытков застройщиком по договору долевого участия. Ведь, как показывает практика, заявить в суд лично и потребовать выплат явно недостаточно для успешного разрешения спора в пользу истца.
Надеемся, что данная публикация позволит Вам правильно сориентироваться и записаться на встречу и консультацию в ГК Лигал Мил. И если вы хотите действовать прямо сейчас – позвоните нам, специалист ответит на все возникшие вопросы и разъяснит оптимальный порядок Ваших дальнейших действий.
Согласно материалам дела, между Зиньковой Е.С. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный Застройщик “Гефест-Инвест” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одном из районов Московской области. Объект долевого строительства, который должен был передать застройщик по условиям договора – благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания. Сторонами договора был согласован срок передачи объекта долевого строительства до 30 июля 2019 г. Фактически квартира была передана Зиньковой Е.С. 19 февраля 2020 г.
На момент нарушения застройщиком срока передачи квартиры Зинькова Е.С. была зарегистрирована в населенном пункте в Рязанской области, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы. При этом, место фактического проживания (г.Долгопрудный Московской области) было обусловлено близостью от места работы. У Зиньковой Е.С. отсутствовало иное жилье на праве собственности в регионе фактического проживания (г.Москва и Московская область).
В связи с нарушением срока передачи квартиры Зинькова Е.С. обратилась в суд с иском к ООО СЗ “Гефест-Инвест” о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков и судебных расходов. Требование о взыскании убытков было мотивировано тем, что в период просрочки передачи квартиры истица несла расходы по найму квартиры по месту фактического проживания, хотя при заключении договора долевого участия рассчитывала на получение в собственность квартиры, в которой могла бы проживать.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя иск, требования о взыскании убытков в виде расходов на найм квартиры удовлетворил в полном объеме. Решение в этой части суд мотивировал тем, что имело место нарушение обязательств со стороны застройщика, вследствие чего Зинькова Е.С. вынуждена была в период просрочки нести расходы по найму квартиры в регионе фактического проживания и работы.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания убытков и в этой части вынес новое решение об отказе в удовлетворении требования о взыскании убытков, мотивировав отсутствием причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и расходами на найм квартиры. Такой вывод суд апелляционной инстанции обосновал следующими обстоятельствами: Зиньковой Е.С. не представлено доказательств невозможности проживания и осуществления трудовой деятельности по месту регистрации в Рязанской области, что необходимость заключения договора найма квартиры обусловлена только допущенной застройщиком просрочкой передачи объекта долевого строительства, с учетом того, что переезд в г. Долгопрудный произведен Зиньковой Е.С. еще до заключения договора долевого участия в строительстве жилья.
С данными выводами согласился суд кассационной инстанции, оставив без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции.
Как взыскивается моральный вред и штраф со строительной компании? В каких суммах?
Моральный вред довольно «условный» у нас в России. Моральный вред никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.
И почти всегда это довольно смешная сумма: 5000, 10000, 15000 рублей. До 20000 рублей максимум.
Существует еще право на получение штрафа, который застройщик обязан вам выплатить, если добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно до суда по вашей претензии. Этот штраф составляет 50% от суммы неустойки.
Но последнее время пошла тенденция, что даже и этот штраф суды начали «резать». Раньше их не резали: как присудили неустойку 200000 рублей, соответственно, штраф составляет 100000 рублей, то есть ровно половина. Сейчас практика пошла на уменьшение. Хотя на самом деле здесь ситуация очень спорная. Закон же чётно установил штраф в размере 50% от неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд дважды срезает суммы.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой.
Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия
В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.
Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой. Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.
Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.
Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности.
Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.
Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.