Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать долю в квартирe незначительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
Какая доля в квартире считается незначительной
Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:
- Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.
- Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
- Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Пример №1: Чебоксары, 2021 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С., которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.
Пример: №2: Москва, 2021 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной. Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5. Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире. Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.
Что можно делать с маленькой долей в квартире
Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее. Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте. Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.
Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.
Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Когда жилищная доля признается незначительной:
- если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
- если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
- если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
- если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
- если имеется альтернативное жилье.
Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!
Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.
Судебная практика по оценке доли в квартире
Положения о выделении в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов. Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел.
Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?
Допустимость принудительного выкупа доли
«Раздробленность» прав на жилплощадь может возникнуть по различным причинам:
— имущество получено в наследство несколькими лицами, — недвижимость приобреталась супругами в браке, — квартира принадлежит и взрослым, и детям, поскольку покупалась с использованием средств материнского капитала, — чёрные риэлторы купили небольшую долю в жилплощади с целью сделать невыносимым пребывание остальных в квартире и выкупить их доли за бесценок и т.д.
Во всех этих случаях при наличии конфликта использование общего имущества становится затруднительным, а порой невозможным. Один из способов решения проблемы – принудительный выкуп доли.
Вопрос в том, возможен ли он и при каких условиях. Если теоретическое обоснование допустимости принудительного выкупа доли вас не интересует, то рекомендуем сразу перейти ко второму разделу статьи: Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли.
Для тех же, кто хочет глубже понять природу разбираемого правового института, предлагаем ознакомиться с ключевой статьёй из Гражданского кодекса РФ. Больше всего нас будет интересовать часть четвёртая.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
Как признать долю в квартире незначительной?
Что значит незначительная доля в квартире, как ее признать незначительной? Для ответа на данные вопросы обратимся к положениям п.4 ст. 252 ГК РФ и судебной практике.
Согласно положениям гражданского кодекса, суд может возложить на других участников долевой собственности обязанность выплатить собственнику незначительной доли компенсацию, при этом должны иметься следующие факты:
- доля должна быть незначительная. При определении незначительности доли может учитываться, например, то, что в квартире не имеется изолированной комнаты, которая бы соответствовала доли в праве собственности конкретного лица, и нет возможности определить порядок пользования спорной квартирой
- долю нельзя реально выделить
- собственник доли не имеет существенного интереса в том, чтобы использовать общее имущество. Нуждаемость долевого собственника в использовании имущества определяется с учетом его возраста, состояния здоровья, его профессиональной деятельности, наличия детей и т.п. Выясняется, зарегистрировано ли лицо в спорной квартире, проживает или не проживает в ней
Для признания доли в квартире незначительной порядок действий будет такой:
- необходимо определить наличие оснований для того, чтобы признать долю незначительной
- подготовить иск в суд, заявив соответствующие требования к собственнику незначительной доли, и собрав перечень документов в обоснование своих требований
- направить один экземпляр иска ответчику, а другой экземпляр иска с приложением подать в суд
- уточнить информацию в суде о принятии иска к производству и поучаствовать в судебном процессе, обосновывая свои требования по делу
- дождаться решения суда
Как признать долю незначительной, и выкупить через суд
Ест 2 варианта, как выкупить часть общей собственности:
- Заинтересованные собственники мирно договариваются о продаже доли на основании действия права преимущественного выкупа. Заключается договор, который далее подлежит нотариальному заверению согласно требованиям закона. Помимо купли-продажи, это может быть договор мены, либо безвозмездная сделка дарения.
- В судебном порядке признать долю в квартире незначительной, если соблюдены указанные в ст. 252 ГК РФ условия.
Если суд согласится с требованиями истца, процесс переоформления рассматриваемой части недвижимости проходит в соответствии с решением судебного органа.
Чтобы выкупить через суд малозначительную долю, необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами ГПК и ГК РФ.
Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательная часть процесса, которая убедит суд в том, что мирное решение вопроса невозможно. Направляя письменную досудебную претензию, заинтересованная сторона предлагает провести сделку, не доводя дело до суда.
- Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании беспристрастных фактов, установленных истцом в ходе подготовки к судебному разбирательству. Сбор документации для иска – не менее важный процесс, что и составление самого заявления, поскольку устанавливает правоту истца законность требований.
- Составление иска. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в судебной инстанции. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готового бланка иска не существует. Лучше доверить подготовку значимого для суда документа опытному юристу.
- Получив иск, судья принимает решение о начале рассмотрения дела и назначает дату заседания. От того, насколько убедителен окажется истец, зависит шанс на удовлетворение требований. Помощь юриста и привлечение его к судебным заседаниям значительно повышает вероятность благополучного завершения процесса.
- Когда будут заслушаны все стороны судебного разбирательства и рассмотрены все доказательства, суд выносит решение.
- Если требования истца удовлетворяют, необходимо дождаться вступления в силу решения. Для оспаривания решения в установленные законом сроки подают апелляцию в вышестоящий судебный орган.
Остается выполнить постановление суда, оформив сделку на указанных судьей условиях и далее обратиться в МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.
Важно! Если истец планирует принудительно признать долю незначительной с последующим выкупом, на отдельный судебный счет кладут средства в сумме согласно оценке стоимости доли по мнению независимого оценщика.