Когда могут отобрать подаренную квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда могут отобрать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов заключения сделки. Его обширное применение в современной цивилистике обусловлено простотой заключения и исполнения договора, безвозмездностью и рядом преимуществ (например, освобождение от уплаты налога при дарении имущества близким родственникам).

Виды договора дарения

Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.

Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.

При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.

Когда договор дарения могут аннулировать

В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
• Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
• Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
• Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
• Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
• Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
• Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
• Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.

Комментарий к ст. 579 ГК РФ

1. В случае если предметом договора дарения является имущество небольшой стоимости, то есть менее трех тысяч рублей, даритель не вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить дарение.

Полагаем, что запрет в отношении дарителя на отмену дарения, в том числе в случае, если одаряемый совершит покушение на убийство дарителя либо кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинит дарителю телесные повреждения, нарушает его права и интересы, несмотря на невысокую стоимость подаренного имущества. Полагаем, что комментируемая статья требует внесения изменений в части уточнения запрета на отмену дарения в вышеприведенных случаях.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 N Ф08-3079/14 по делу N А53-6604/2013;

— Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2014 N Ф10-136/14 по делу N А48-1801/2013;

— Постановление ФАС Центрального округа от 13.02.2014 N Ф10-114/14 по делу N А48-1804/2013;

— Постановление ФАС Центрального округа от 13.02.2014 N Ф10-57/14 по делу N А48-1807/2013;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2657;

— Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2009 N 06АП-831/2009;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.05.2014 по делу N 33-7273/2014;

— Определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 04.03.2014 по делу N 33-667/14;

— Определение Московского городского суда от 06.11.2013 N 11-36928/13.

Отказ от жилой недвижимости: Процедура отказа от дарения

Бывают такие ситуации, когда одаряемый не может принять такой дорогой подарок, как жилая недвижимость. Причины отказа могут быть различны: начиная от нехватки денежных средств на уплату госпошлины при дарении квартиры и заканчивая невозможностью приехать и получить права на жилье передаваемые дарителем. О причинах отказа от дара, получатель не обязан никого уведомлять. Однако, чтобы расторгнуть сделку одаряемый должен отказаться от жилой недвижимости до того, как договор дарения будет зарегистрирован. То есть отказ должен быть произведен до смены собственнических прав на недвижимость. Сразу после процедуры регистрации одаряемый может распоряжаться квартирой на законных основаниях, так как становится ее полноправным хозяином.

Отказ от подарка оформляют в письменном виде. Для того чтобы отменить дарственный договор, следует иметь согласие двух сторон данной сделки. Если у ее участников имеются претензии к друг другу их решают через суд.

Дарение жилой недвижимости: Недействительность сделки

В некоторых случаях дарственный договор может быть признан нелегитимным. Дарить свое имущество, может не каждый гражданин, так же как и принимать. В законодательстве четко указан список лиц, которые не могут быть дарителями и одаряемыми:

1. Дарить недвижимое имущество не могут граждане, не достигшие восемнадцатилетняя либо лица с психоэмоциональными нарушениями. Также от их имени сделку не имеют права проводить их опекуны.
2. Принимать подарки в виде жилой недвижимости не могут медицинские работники, сотрудники соц. службы и прочие лица подобных профессий от своих воспитанников, пациентов и их родственников.
3. Получить в дар недвижимость за исполнение своих обязанностей не могут чиновники, находящиеся на госслужбе.
4. Заключать договор дарения друг с другом не могут юридические лица.

Правовые последствия дарения

Требование о совершении задолженного предоставления. В отличие от ручного, или реального, дарения, при котором даритель не обязывается к совершению предоставления, дарственное обещание, будучи обязательственным договором, обосновывает требование одаряемого к дарителю о совершении задолженного предоставления и корреспондирующую этому требованию обязанность дарителя. Указанные требование и обязанность возникают с заключением договора, а если он совершен под отлагательным условием или нуждается в государственной регистрации — соответственно с наступлением условия или с момента регистрации договора.

Одновременно с требованием о совершении задолженного предоставления у одаряемого возникает право отказаться от принятия дара, или, что одно и то же, отказаться от договора дарения (п. 1 ст. 573 ГК). Являясь по своей правовой природе регулятивным правом на свое поведение, оно осуществляется посредством одностороннего волеизъявления одаряемого, обращенного к дарителю. Отказ нуждается в письменной форме, если в такой же форме было совершено дарение. В случае государственной регистрации дарения отказ также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 573 ГК).

Осуществление одаряемым права отказаться от договора дарения влечет прекращение обоснованного договором требования о совершении задолженного предоставления и корреспондирующей этому требованию обязанности. Если дарение было совершено в письменной форме, то дарителю причитается притязание против одаряемого на возмещение реального ущерба, причиненного ему отказом от договора (п. 3 ст. 573 ГК).

Как происходит отмена дарственной на недвижимость

Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.

Отмена дарения после смерти одаряемого

Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.

Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством

Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:

● покусится на его жизнь или здоровье;

● покусится на члена его семьи.

На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.

Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.

Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.

Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения

Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:

● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;

● объект дарения очень значим для заявителя.

Правовые последствия отказа от дарения

Можно ли отказаться от подарка получателю без правовых последствий? Дарящая сторона имеет право потребовать компенсацию реального ущерба, причинённого содеянным согласно ч. 3 ст.573 ГК РФ. Под указанным ущербом статья 15 ГК РФ подразумевает расходы, вынужденные к несению несостоявшимся дарителем на восстановление нарушенного права или в результате подготовки подарка к вручению (транспортные услуги, приведение в «товарный» вид и т.д.).

Реальный ущерб и упущенная выгода – различные понятия. Прочтение ст.15 и ст.153 ГК РФ в тандеме позволяет сделать вывод о невозможности возложить издержки на одаряемого:

• покрытия возможного заработка в период подготовки и доставки подарка;
• возмещения стоимости ценностей, утративших «товарный» вид или утерянных в пути;
• прибыли, возможной для получения при использовании подарка в предпринимательской деятельности.

Важные моменты по дарственной

После переоформления прав собственности с дарителя на одаряемого, прямые Наследники бывшего владельца не имеют права претендовать на его уже бывшие квадратные метры. Жилье, подаренное одному из супругов, не делится в случае расторжения брака. Поэтому после развода второй супруг обязан съехать с занимаемой жилплощади.

Если между одариваемым и дарителем есть родственные связи, действуют льготные условия налогообложения и при передаче прав собственности на жилье тринадцатипроцентный Налог платить не придется.

В отличие от завещания Договор дарения позволяет новому владельцу, не дожидаясь смерти дарителя, стать полноправным пользователем и распорядителем жилья сразу же с момента подписания документа обеими сторонами, если в условиях не указано иное.

Образец отказа от договора дарения

Для отмены письменного договора дарения квартиры рекомендуем воспользоваться образцом заявления об отказе от дара, подготовленным специалистами нашего сайта.

Степанову Андрею Ивановичу (даритель),

проживающий по адресу

г. Москва, ул. Балтийская, д. 1, кв. 6

от Алексеева Ивана Николаевича (одаряемый),

проживающего по адресу

г. Москва, ул. Балчуг, д. 16, кв. 56

Заявление об отказе от дара

«24» января 2023 года между Степановым Андреем Ивановичем (даритель) и Алексеевым Иваном Николаевичем (одаряемый) был заключен договор дарения, согласно которому дарителем безвозмездно передавалась в собственность одаряемого квартира, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56.

В соответствии с п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

В соответствии с вышеизложенным и руководствуясь п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель отказывается от дара в виде квартиры, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56, обещанного по договору дарения от 24.01.2023 года.

Пример 1. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 11.06.2019 по делу № 33-9786/2019 отменено решение суда первой инстанции, предписано произвести регистрацию отказа от дара в виде квартиры и исключить из ЕГРН запись о праве собственности. Петрова И.А. являлась собственником квартиры. Между ним и ответчиком Чалкиным А.Н. заключен договор дарения, произведена регистрация перехода права собственности. После совершения сделки существенно ухудшилось здоровье истца, и он обратился к ответчику за расторжением договора. Стороны подписали соглашение о том, что договор дарения расторгается по обоюдному согласию, и обратились за государственной регистрацией в Росреестр. Регистрация была приостановлена по мотиву невозможности расторжения исполненного договора и сторонам было предложено обратиться в суд с требованием об отмене дарения. Апелляционная инстанция посчитала, что, подписывая соглашение, одаряемая фактически выразила волю на отказ от дара, в квартиру она не вселялась. Следовательно, передача имущества не состоялась.

Пример 2. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 № 88-934/2019 по делу № 2-68/2019 оставлено без изменений апелляционное определение об отмене договора дарения. Пьянов В.Н. обратился в суд с иском к Пьянову В.В. об отмене договора дарения, ссылаясь на то, что он являлся собственником квартиры. В пользу ответчика, который является его сыном, был оформлен договор дарения. Через какое-то время после совершения сделки Пьянов В.В. умышленно нанес телесные повреждения своему отцу с целью причинения вреда здоровью, что и послужило основанием для обращения в суд с иском об отмене дарения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная инстанция отменила его по причине того, что факт причинения телесных повреждений подтвержден заключением бюро судебно-медицинской экспертизы и материалами проверки по заявлению Пьянова В.Н. в правоохранительные органы.

Срок отмены дарения после смерти одаряемого

Нормы ст. 578 ГК РФ не содержат в себе срок, в течение которого даритель может реализовать свое право на отмену дарения по данному основанию. Соответственно, даритель может осуществить это в любое время после смерти одаряемого.

К сведению

Однако на практике происходит по-другому. К отмене дарения применяют понятие и сроки исковой давности, установленные в главе 12 ГК. Срок исковой давности устанавливается для защиты нарушенного права истца (ст. 195 ГК РФ). Отмена дарения не представляет собой нарушения права дарителя как такового. Пункт 4 ст. 578 ГК носит регулятивный характер. В любом случае дарителю выгодно отменить договор как можно быстрее, чтобы не столкнуться с преемственностью наследования подаренного имущества.

После смерти одаряемого вся его собственность, в том числе и подаренная ему при жизни, будет передана в собственность наследникам по закону в течение шестимесячного срока со дня открытия наследства. На практике для отмены дарственной, в соответствии со ст. 181 ГК РФ, применяют трехлетний срок с момента его заключения и один год с момента подачи искового заявления о его отмене.

Какие причины могут быть для отмены дарственной

Существует ряд законных причин для отмены дарственной, которые дают возможность дарителю недвижимости вернуть безвозмездно переданное другому человеку жилье.

Аннулировать договор дарения можно, если будет доказано, что:

• после совершения сделки материальное состояние и уровень жизни дарителя резко ухудшились;
• бывший владелец квартиры серьезно болен;
• заключали дарственную принудительно, одаряемый угрожал дарителю и членам его семьи физической расправой;
• одаряемый совершил убийство бывшего владельца квартиры или его близкого родственника;
• не производилась регистрация договора дарения в ФСР;
• одаряемый умер раньше дарителя;
• в договоре есть пункт о том, что вступление документа в законную силу произойдет лишь в день смерти дарителя;
• одаряемый плохо обращается с подаренным имуществом, предоставляющем для дарителя большую ценность неимущественного характера, тем увеличивая риски ее безвозвратной утраты.

Обратите внимание! Факт того, что для заключения сделки одаряемый или его подельники умышленно довели владельца квартиры до невменяемого состояния при помощи алкогольных, наркотических и других психотропных препаратов должен быть доказан в кратчайшие сроки после подписания договора. Чем дольше будет откладываться медицинское освидетельствование, тем сложнее доказать мошеннические действия преступников и отменить дарственную на недвижимость.

Юридически действительными признаются только договора, заверенные нотариусом в присутствии обеих сторон. Перед совершением сделки даритель должен заручиться письменным согласием совладельца передаваемого имущества, например, второго супруга.

Если будет доказано, что часть документов, предоставленных регистраторам при оформлении сделки, были фальшивыми, произойдет автоматическое расторжение договора и аннулирование соглашения.

Нельзя осуществить законное дарение квартиры если:

• Человек указанный в договоре в качестве дарителя является опекуном несовершеннолетнего лица и обязан представлять его интересы;
• Даритель является сотрудником органов опеки и попечительства или работает в воспитательной или лечебной организации, а одариваемый законный член этой организации;
• Одариваемый – государственный или муниципальный служащий, а даритель – лицо, желающее отблагодарить чиновника за плодотворное сотрудничество.

Во всех этих случаях суд признает сделку недействительной и договор расторгается автоматически.

Когда даритель вправе аннулировать дарственную

Даритель может инициировать процедуру оспаривания договора дарственной. В судебной практике РФ подобные случаи не редкость.

Если даритель сможет доказать, что оформление и заключение дарственной сопровождалось ошибками и некорректными действиями, то есть шанс аннулировать действие документа. Например, если в результате юридической безграмотности договор дарения не был зарегистрирован в уполномоченных органах, то аннулировать его нет необходимости – он и так недействительный.

Если государственную регистрацию договора провели, то законными основаниями для отмены дарственной выступают следующие.

1. Текст договора содержит условие о том, что одаряемый должен оказать дарителю услугу, перечислить ему денежные средства в установленной сумме. Дарственная заключается на безвозмездной основе, и подобные просьбы противоречат закону. Если даритель намерен получить за свой подарок услуги или денежное вознаграждение, ему необходимо составить завещание, а дарственная будет отменена.
2. В договоре указано, что одаряемый сможет получить имущество только после смерти дарителя. Это условие тоже характерно исключительно для завещаний. В таком случае дарственную можно будет аннулировать.
3. Если удастся доказать, что дарственная была проведена для прикрытия другой сделки – продажи жилья – с целью избежать уплаты налогов, то документ будет аннулирован.
4. Заключение дарственной сопровождается превышением полномочий со стороны чиновников, которые, пользуясь своим служебным положением, могут учинять вред здоровью, жизни и безопасности дарителя, его близким и дальним родственникам.
5. Даритель передал в дар то имущество, у которого есть и другие собственники, причем совладельцы не заверяли нотариально свое письменное согласие на проведение сделки.
6. Даритель не поставил в дарственной свою подпись. Неважно, специально он это сделал или по невнимательности. Проглядеть этот момент может даже опытный нотариус. Если в дальнейшем выяснится, что в дарственной отсутствует подпись участника сделки, то документ автоматически лишается юридической силы.
7. Кто-либо из сторон сделки на момент подписания договора находился в невменяемом состоянии (под воздействием алкоголя, наркотиков, по причине заболевания, в том числе психических расстройств), чему есть документальные доказательства. В качестве последних могут выступать медицинские справки и выписки. Также можно воспользоваться помощью свидетелей.
8. В указанных контактных, личных и других данных выявлены опечатки, некорректные сведения. Даже если в адресе дарителя выявлена ошибка в 1 цифру, это может стать основанием для аннулирования действия договора.

Законодательное регулирование дарения

Порядок и процедура аннулирования договора дарения регламентируется российским законодательством, а именно статьей 578 Гражданского Кодекса РФ. В данном законодательно-нормативном акте четко обозначен полный перечень обстоятельств, которые могут считаться достаточным основанием для расторжения сделки.

Примечательно то, что даже при наличии какого-нибудь из перечисленных в законе обстоятельств у инициатора расторжения договора, процедура отзыва дарственной будет осуществляться путем судебных разбирательств, поскольку наличие веских оснований нужно будет еще доказать документально или любым другим способом, который будет приемлем и достаточен для принятия решения судом.

Отмена договора дарения также регулируется статьями ГК РФ, в которых регламентируется процесс признания соглашений недействительными. К таковым относятся:

1. Статья 168 ГК РФ, в которой сказано, что признанию недействительным подлежит соглашение, составленное с явным нарушением требований и норм законодательства. Если в договоре дарения присутствуют определенные условия для одариваемого, только при выполнении которых он становится полноправным хозяином объекта сделки, то такая сделка автоматически считается недействительной.
2. Статья 170 ГК РФ гласит о том, что недействительными могут быть признанны мнимые соглашения. К примеру, когда в целях экономии и освобождения от уплаты налога вместо договора купли-продажи оформляется договор дарения. Такая сделка является мнимой и подлежит аннулированию, а подаренное имущество его прежний собственник может забрать обратно в свою собственность.
3. В статье 177 ГК РФ речь идет о признании соглашений недействительными, если одна из сторон в момент подписания находилась в недееспособном состоянии (под воздействием алкоголя, наркотических веществ, психотропных препаратов и т.д.).
4. Статья 179 ГК РФ гласит о том, что если договор был заключен под давлением на одну из сторон, если она подвергалась пыткам, угрозам, а также была введена в заблуждение обманным путем, то такой договор также должен быть расторгнутым в установленном законом порядке.
5. Согласно статье 573 ГК РФ одариваемый имеет подать заявление в органы Росреестра и отозвать оформленный и зарегистрированный договор дарения по собственной инициативе.
6. Статья 575 того же кодекса перечисляет ряд случаев и обстоятельств, при которых дарственная не может быть оформлена в принципе.

Похожие записи:

• Пенсионеры с большим труловым стажем в 2023 гпермского края
• ФСС 2023: куда обращаться после объединения с ПФР
• Новые виды выплат при рождении первого ребенка